最近は新築マンションの価格どんどんが高くなり、手が出せない金額になってきています。そのような家庭に人気なのが中古マンションとリフォームの組み合わせです。

トータルコストが安いのが最大の理由です。ではそれ以外にメリットはあるのでしょうか？

中古マンション購入とリフォームの組み合わせのメリットとデメリットをまとめてみました。両者を理解して新築か中古かを選びましょう。

中古マンション+リフォームのメリット

新築マンションよりトータル費用が安い

新築マンションの高騰で、希望のマンションが購入予定額より1,000万円以上も高くなっています。そうなると手が出せません。

そんな新築に手を出せない方が、中古物件と購入直後のリフォームの組み合わせが人気になっています。その理由はコストが安いからです。

特に住みたいエリアが決まっている家庭で、新築マンションが買えない時に検討する方が多くなりました。

「平成27年度住宅市場動向調査・調査概要」の「資金調達に関する事項」の「購入資金、リフォーム資金」中に新築マンションと中古マンション、そしてリフォーム資金の平均費用がかかれています。

• 新築マンションの平均購入資金：3,903万円
• 中古マンションの平均購入資金：2,234万円
• リフォーム平均資金：217万円

参考：平成27年度住宅市場動向調査・調査概要の「資金調達に関する事項」より

新築マンションの平均購入資金から中古マンションの平均購入資金を引いてみると1,669万円になります。

次に引き算した1,669万円からリフォーム平均資金を引くと1,452万円となり、新築マンションよりも中古マンションの方が約1400万円もお得に購入することができます。

ただ、これはあくまで平均で、立地条件のよいマンションだと中古マンションもかなり高くなっているので参考程度にして下さい。

それでも新築に比べると安くのなっているので、購入予定額に当てはまるのは「中古マンション+リフォーム」ということになる方が多く、その結果人気の組み合わせとなっています。

リフォームが自由にできる

もう一つのメリットは、自分たちの自由にリフォームができる点です。新築マンションの場合は、デザインや設備、間取りなどがほとんど決まっているので、どれも似たようなデザインに決まっています。

それに対し中古マンションとリフォームだと、自分が気に入った設備を入れたり、壁を変更したり、内装を綺麗にしたりとこだわった形を出すことができます。

リフォームについてはホームインスペクターに見てもらう手も

中古物件のリフォームは、建物の外壁だけでなく、断熱や換気などの性能部分のリフォームも必要となってきます。

そうなると、素人では本当にそれが必要なのかと言う判断が付きにくいのが難点です。

そういう方には、ホームインスペクターという専門家に来てもらい一緒に見てもらいましょう。専門家に費用などを試算してもらってからリフォームを行うのが良いと思います。

ホームインスペクターは一時診断の場合5～6万円ぐらい、機材を使用する詳細診断の場合は10万円ぐらいかかると言われています。

中古マンション+リフォームのデメリット

中古マンションなので当然新しくはなく当然デメリットが出てきます。

リフォームができない個所は傷や汚れを隠し切れない

リフォームをするとは言え、全てが新しくできるわけではありません。共有部分は特に不可能です。

その為、目立つ傷や汚れが残ってしまうところもあります。

耐震基準に問題があると逆に費用がかかる

この点は中古マンションの購入前に知っておきたいところですが、耐震基準を満たしていないと耐震改修工事の費用が必要となり逆にコスト高になってしまいます。

すぐに住めない

建物検査や設計、施工をする必要があるので、当然リフォーム工事の期間が終了してからでしか住むことができません。

リフォームローンは高い

リフォーム費用は一般の住宅ローンを利用できないということが多いです。

物件購入直後にリフォームをするので、一本化して借りられる住宅ローンも増えてはいますが、金融機関はまだ少ないのが現状です。

その為、場合によっては一般の住宅ローンよりも金利が高いリフォームローンの方を申し込まないといけない場合があるので注意しましょう。

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マンション購入を希望される方は、まず初めにどんな間取りや広さにするかを迷われるかと思います。

間取りを仮に3LDKを選んだとしても、部屋の広さはは50㎡から100㎡までと色々な面積があるのです。

間取りの前に先に考えることは「部屋の広さ」の方。

どれぐらいの面積にしたら良いのかがわからない場合は、2つの基準で決めましょう。

2つの基準とは国道交通省の「住生活基本計画」の中にある、都市とその周辺の共同住宅居住を想定した基準、一つは①「誘導居住面積水準」、もう一つは②「最低居住面積水準」です。

これをもとに2人家族、3人家族、4人家族を想定した場合の部屋で最低限必要な面積、理想の面積の平均値を計算してみたので目安にしてみて下さい。

国道交通省の「誘導居住面積水準」と「最低居住面積水準」とは？

国土交通省が「住生活基本計画」の中で、都市の中心と周辺の共同住宅居住を想定した「都市型」の「誘導居住面積水準」と「最低居住面積水準」の2つの基準を出しています。

※「都市型」以外に「一般型」もありますが、マンションは都市型が中心になるので「都市型」だけまとめています。

• 誘導居住面積水準とは？：理想とする住宅面積のこと
• 最低居住面積水準とは？：最低限必要な住宅面積のこと

最低限必要な面積とこれだけの面積だと快適に生活できるという面積を出しています。

誘導居住面積水準の計算方法

2人以上の世帯の「誘導居住面積水準」場合の出し方。理想の広さです。

• 誘導居住面積水準：20㎡×世帯人数+15㎡
  ※単身者は40㎡。
  参考：住生活基本計画における居住面積水準（PDF）

最低居住面積水準の計算方法

2人以上の世帯の「最低居住面積水準」の出し方。最低限の広さです。

• 最低居住面積水準：10㎡×世帯人数×10㎡
  ※単身者は25㎡
  参考：住生活基本計画における居住面積水準（PDF）

計算式は以上の通りです。では実際にこの数式を使って最低限必要な面積と理想の面積を計算してみましょう。

どのぐらいの面積（広さ）のマンションを買えば良いのか？4人家族、3人家族、2人家族の場合で計算

上の2つの計算式を使って、夫婦2人の場合、3人家族（夫婦+子供1人）の場合、4人家族（夫婦+子供2人）の場合、5人家族（夫婦+子供3人）の場合を計算してみました。

※2歳以下は0.25人、3歳以上～5歳以下は0.5人、6歳～9歳以下は0.75人として計算しますが、今後は成長し大きくなることを想定し、そのまま一人として計算しています。

2人家族（夫婦2人）の世帯

• 誘導居住面積水準：20㎡×2人+15㎡＝55㎡
• 最低居住面積水準：10㎡×2人+10㎡＝30㎡

夫婦2人で都市で生活する場合の最低面積は30㎡で、理想は55㎡となります。

将来子供が生れる予定があるなら55㎡前後の方が良さそうです。

3人家族（夫婦2人+子供1人）の世帯

• 誘導居住面積水準：20㎡×3人+15㎡＝75㎡
• 最低居住面積水準：10㎡×3人+10㎡＝40㎡

子供が1人いる3人家族の最低面積は40㎡で、理想は75㎡となります。

子供部屋を設ける場合は3LDK必要になります。60㎡～75㎡ぐらいあれば色々と対応できます。

私が3人家族の時は55㎡の賃貸マンションでしたが、手狭に感じて後日引越しをしています。

4人家族（夫婦2人+子供2人）の世帯

• 誘導居住面積水準：20㎡×4人+15㎡＝95㎡
• 最低居住面積水準：10㎡×4人+10㎡＝50㎡

子供が2人いる4人家族の最低面積は50㎡で、理想は95㎡となります。寝室や子供部屋の有無によって部屋数が変わってきます。

子供が小さい時は子供2人で一部屋となる子供部屋を設け、大きくなると各自一部屋ずつになることも想定しましょう。

70～80㎡で、3LDKや4LDK欲しい所です。50～60㎡だと共同部屋が多くなり窮屈に感じると思います。

まとめ

私がこの面積を見て感じたのは、最低限はあくまで最低限で、家族との距離が近すぎるということです。

特に子育て中の場合は、想像以上に子供が近すぎると負担が増大した経験があります。また近すぎるがために危険な場面もでてきます。例えばキッチンとか。

「最低居住面積水準」を見た後に「理想居住面積水準」を見ると、なるほど確かにこれだと快適だなと感じました。

私は最初に住んだ場所が「最低移住面積水準」で、その後引っ越しを重ね「誘導移住面積水準」まで住み替えるようになりました。

誰もが「理想居住面積水準」を望んでいるのですが、3LDK以上で70〜80㎡だとマンションは価格が跳ね上がるのが悩みの種となります。

どこまで理想と現実を狭めるかが問題となってきます。

参考：崩壊の恐れがあるバランスの悪いマンション5パターン

参考：良い不動産会社の選び方・見分け方

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マンションに実際に住んでみると様々な問題点が発生します。特に運営管理に関することが一般的です。

色々見ていくと日常的な管理の問題や修繕、管理費の滞納など色々な問題に直面します。

今回はマンション住人全員にかかわる問題を中心にご紹介します。

マンションで生じる問題点

マンションではたくさんの住人がいるため、色々な問題に直面します。

• 日常的なマンション管理
• これからの修繕計画
• 管理費など滞納者への対応
• 迷惑をかける入居者への対応

以上のように様々な問題が生じています。これらのマンション問題は「住人全員に関係する問題」です。

その為、全員で改善策を決定し、それらを解決していく必要があります。

最近では管理会社がありますが、やはり住人全員で解決していくという意思が必要です。

マンションの管理組合の総会決議について

マンション所有者（区分所有者）全員で1つの団体が構成されています。それを一般的に管理組合と言います。

その管理組合が総会決議を行い、マンションでの意思決定を行います。原則的に、区分所有者（住人）や議決権の多数決の過半数によって決議されます。

議決権は専有面積、部屋の面積が広い方が強くなっています。では意思決定の方法について詳しく見ていきます。

マンションの意思決定の方法

一般的なマンションの意思決定の方法を見ていきます。

1. 管理組合の中に「理事会」をつくる
2. 理事会で問題を議論し、まとめた議題を「総会」に提出する
3. 総会で決議する

以上のような流れで問題を解決していきます。理事会・管理組合が機能していないと、問題を解決できません。

特に昔からある中古マンションなどでは問題が解決されないことが多いということをよく聞きます。

問題解決できない理由を下にまとめてみました。

マンション管理が機能していない場合の問題点

以下は、弁護士や管理実務の視点を含めて、最新の制度動向（区分所有法・マンション再生関連の改正・支援制度等）を織り交ぜながら「なぜ問題が解決できないのか」「典型的な影響」「実務的な対処の道筋」を整理したものです。

１．なぜ問題が解決できないのか、主な理由（現場でよく見る構図）

意思決定の停滞（組合内対立）

総会や理事会で意見がまとまらないと、修繕やルール改定の決議が採れず、必要な対応が先送りになります。

対立が深まると理事の選任・解任や議事運営そのものが紛争化し、管理機能が停止します。
小川不動産株式会社

住民（組合員）の参加不足・理事の“なり手不足

総会に出席しない、理事に就かないという傾向が強まると日常の管理業務が回らず、意思決定ができません。特に高経年マンションではこの傾向が顕著です。

マンション再生協会

「老朽化」と「住民の高齢化」の同時進行（いわゆる“2つの老い”）

建物が古くなるほど修繕費用や対応が増える一方、住民の高齢化で意思決定・実務遂行能力が落ち、結果的に必要な修繕や安全対策が行えないケースが増えています。

マンション再生協会

空き室・投資用所有者の存在

所有者が遠隔地にいる・所在不明・投資目的で放置されている住戸が多いと、総会の定足数や議決率が確保できず、合意形成が難しくなります。

これが修繕積立金不足やルール改正の阻害要因になります。

note（ノート）

財政（修繕積立金）の不足

長期修繕計画に見合った積立がされていないと、大規模修繕が実施できず劣化が加速します。積立不足は管理不全の決定的要因になります。

２．具体的に起きる問題（住戸・共用部・周辺環境への影響）

• エレベーターや給排水設備の点検・修繕が滞り、安全性が低下する。
• 共用部の清掃や防犯管理ができず資産価値が下がる。
• 駐車場・使用権をめぐる古い規約が障害となり、運用・収入確保が困難になる場合がある

（※駐車場の専用使用権など、元地主や開発事業者に有利な旧規約の存在に注意）

３．「管理規約」がハードルにもなる — 規約に関するポイント

総会・理事会の運営ルールや議決要件（定足数・特別決議の比率）は管理規約で定められており、古い規約のままだと現状に合わない手続き要件が合意形成を阻むことがあります。

規約変更は可能だが、手続きや決議要件の整理が必要です。

駐車場の専用使用権等は、規約に根拠がある場合、変更には慎重な手続き（場合によっては高い決議要件）が必要で、早期放置が被害を拡大することがあります。

４．実務的な対処フロー（弁護士・管理士の推薦手順）

以下は現場で即使える優先順位付きアクションです。

現状把握（緊急度の判定）

安全に直結する設備（エレベーター、配管、外壁等）の状況と財務（修繕積立金残高、未収金）をまず把握。

規約・決議要件のチェック

現行の管理規約が総会や規約変更の障害になっていないか確認。改正が必要なら専門家と案作成。

住民合意形成の再設計

アンケート、説明会、委任状の活用、規約変更委員会の設置等で合意形成のプロセスを分解・丁寧化する（外部専門家を入れると透明性が上がる）。

外部専門家の活用

マンション管理士・弁護士・司法書士を早期に参画させ、法的選択肢（総会運営、規約改正、裁判所申し立て等）を並行検討する。

緊急時の法的手段

管理組合が機能不全で住民の権利が侵害される場合、裁判所による管理者選任や所有者不明専有部分の管理制度などを検討（最終手段として有効）。

国・自治体の支援制度の活用

管理計画認定、補助金・減税措置、低利融資などを活用して資金繰りと再生計画を立てる。

まとめ

管理会社が全ての問題を解決できるわけではありません。自分たち住人が管理するという意識を持つ必要が肝心です。

理事が順番に回ってくることで、自分たちも積極的に、管理組合の運営に参加していくようにしましょう。

中古マンションを購入を検討している方は、マンション管理が実際に行われているのか、コミュニティが機能しているのか、理事会や総会が開催されているのか、管理規約が問題になっていないか、といったことを仲介業者や売主を通じて確認しておくことが重要です。

聞きづらいことではありますが、マンション購入後に管理問題に気が付いても遅いですからね。

また、重要事項説明書に「管理委託先」があるので、そこに載っている管理会社を確認するようにしましょう。

対立があったりしたときは背景に色々な問題が隠れています。問題があるマンションを控えた方が良いでしょう。

参考（重要出典）

• マンションを巡る現状、長寿命化の促進に向けて（国土交通省・PDF）
• 2024–2025年区分所有法改正の総合解説（小川不動産株式会社）
• マンション政策の最近の動向について（国土交通省・PDF）
• 注目の「マンション再生法」｜老朽化する住まいを未来へつなぐ法制度とは？（A-LINE）
• 【最新】2025年マンション標準管理規約の主な改正点は5つ！見直しポイントを紹介（マンション管理組合のミカタsakura）

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中古マンションには新築マンションには無いメリットがあります。もちろんデメリットもいくつかあります。

検討されている方は購入前に知っておくと、チェックするポイントがよくわかります。購入後に後悔したくないですからね。

中古マンション購入のメリット３つとデメリット３つをまとめてみました。

中古マンションのメリット

１．新築物件よりも安価である

マンションには一般的に、①建築コストと②地域プレミアム、③土地の価格の3つを合計した価格になります。

1. 建築コスト
2. 地域プレミアム
3. 土地の価格

新築マンションにはこの3つの他に「④新築プレミアム」という価格が上乗せになります。新築物件を希望する方が多いので、その分価格を高く上乗せして設定しています。

その「④新築プレミアム」は一度そのマンションに人が住んでしまうと終了します。次に住む方は中古物件になります。新築プレミアム価格が高ければ高いほど、その分の急落は激しくなります。

その後は中古マンションと同じ「①建築コスト+②地域プレミアム+③土地の価格」の合計に落ち着きます。

以上を踏まえると、中古マンションは「新築プレミアム」がかからず、広告宣伝費もほとんどゼロなので、その分安価になるのです。

２．立地条件が良い物件が多い

中古マンションが人気の理由のひとつに、「立地の良さ」があります。

実は、多くの中古マンションは現在の新築マンションよりも早い時期に建てられているため、駅近や都心部など、便利な場所に位置している物件が多いんです。

最近は、都心や主要駅周辺の土地がほとんど残っておらず、同じような立地に新築マンションを建てること自体が難しくなってきています。 そのため、こうした好立地の中古マンションの価値が見直されているんですね。

さらに、交通アクセスが良いエリアの中古マンションは価格が安定しやすいという特徴があります。地価が底堅いため、経年による価格下落の幅が小さく、資産としても安心感があります。

一方で、郊外の物件は人口動態や供給状況の影響を受けやすく、価格が下がりやすい傾向があります。

こうした背景から、立地の良い中古マンションを購入してリフォームするという選択は、資産価値を長く維持しやすい賢い方法と言えます。

「新築じゃなくても、立地の魅力でしっかり価値が保てる」という点は、中古マンションならではの大きなメリットです。

関連：中古マンションの内装が古かったり、部屋が汚い場合はフルリフォームで新築並みになる

３．住環境や管理の現実を確認できる

中古物件は既に建物が存在しています。その分、現地を直接確認することができます。

新築マンションは建てられる前に購入する可能性が高いので、中古のように直接現地を見ることが出来ない分、リスキーでありギャンブルでもあります。

実際に見に行くことは特に重要です。「百聞は一見にしかず」と言う通り、マンションの立地や住民の暮らしを見ることができます。

マンションは一戸建てよりもみんなで管理していくので、コミュニティが重要です。その為、購入前には必ず何度も現地を見学することをおすすめします。

関連：中古マンションのコンクリート劣化の流れと強度を調べる方法

現地のチェック場所

• 外観・エントランス
• 共用施設
• 駐車場・駐輪場
• ゴミ置き場
• 防災・防犯
• 間取り
• 日当たり・眺望・風通し
• 設備
• プライバシー

雨漏りや水漏れ、振動、騒音などの欠陥の有無を直接住戸で確認することができます。

また1年以上経過したマンションだとコンクリートの強度を見ることができます。通路やバルコニーなどの大きなひび割れ、角の部分のつなぎ目の亀裂、室内の壁の水染め、外壁のタイルがはがれかけていたりなどもチェックできます。

逆に言うと、コンクリートは1年経過しないと安定しないというのもあるので、中古マンションにはその点からもメリットがあります。

その他チェックする所は、住民の暮らしやマンションの掲示板など。売主や仲介会社を通してマンションの総会議事録を閲覧すれば、このマンションの管理状況が一目瞭然です。

総議事録を過去3年分読み込めば、その管理組合の状況はほとんど把握できます。建築の不具合、雨漏り、予算不足、管理費の滞納など全て読み取れるはずです。

そこで問題が多いと感じるマンションは避けておくのが無難です。

参考：中古ならではの安心感とメリット「管理のクオリティを確認できる」P.122より

管理の概要を理解できるので、必ず購入前には確認しておく必要があります。一緒に調べてくれる第三者機関もあります。

管理組合が機能していることがそのマンションを決める最も重要な部分です。詳しくは下の記事も読んでみてください。

関連：マンションで起こる様々な問題点と管理組合や理事会、総会について

中古マンションのデメリット

１．古すぎるマンションは耐震上危険な物件がある

1968年（昭和46年）以前のものは特に「旧々耐震」と呼ばれる物件です。その物件は全く耐震工事がされていないので、大地震がくると倒壊する恐れがあります。

建築基準法の耐震性に関する改正が過去に2度ありました。その時の基準に基づいて建てられています。改正以前となる1968年（昭和46年）以前は最も危険です。

もし中古マンション購入を考えている方は1981年に定められた「新耐震基準」以降のものを選びましょう。

最近の物件は安心です。今では2度の大きな大地震を経験して、より安全性が向上しています。耐震以外に免震も増えてきています。

参考：旧々耐震、旧耐震、新耐震基準はいつからいつまで？その違いや変更点

参考：耐震、制震、免震構造マンションの違い

２．古い物件はスラム化の恐れがある

「中古マンションの選び方の基本。立地条件・耐震・管理の長期的視点が重要」の記事でも書きましたが、管理が行き届いていないマンションがあります。

空き室が増えて、管理費や修繕積立金の滞納が増えている中古マンションがあります。それは古い物件であればあるほど顕著です。

マンション住民のそれぞれがマンションについて考えていないことが多いので、管理組合が機能していません。このような中古マンションを購入してしまうと、今後非常に住みにくくなります。

こういう場所では誰かが提案しても機能しないことが多いのが現実です。高齢の単身者が多いのも関係しています。

共用廊下にゴミがあったり、照明が消えていたり、半分以上の部屋が空き室になっていないか、購入前によくチェックしておく必要があります。

このようなマンションは売れないので、賃貸住戸となっている可能性が高いです。賃貸マンションをwebで検索するなどして確認してみましょう。

３．建て替えが難しい：中古マンション購入で知っておきたいリスク

中古マンションの大きなデメリットのひとつとして、「建て替えが進みにくい」という現実があります。

理想としては「建物が老朽化したら建て替えをして新しく」というイメージがありますが、実際には多くの物件で建て替えが簡単には進んでいません。

まず、マンションの建て替えには住民の高い合意が必要です。

建て替えを進めるには、管理組合の総会で4分の3以上、あるいは8割近い賛成が必要になるケースもあり、全体の意見がまとまりにくいのが現状です。

これは、費用負担が大きいことや住民の年齢構成が影響しています。

また、修繕積立金が十分に積み立てられていないマンションも少なくありません。

国土交通省の調査でも、築年数が経つほど大規模修繕や将来の建て替え用の積立金が不足しているケースが多いと指摘されています。

さらに、住民の多くが高齢化している物件では、そもそもローンや大きな負担を負うことに消極的になりがちで、結果として建て替え議論が進まない要因になっています。

実際、日本全国で築古マンションの建て替えが進んでいる例はごくわずかです。

今までに建て替えが実施されたのは数百棟にとどまり、多数の築古物件はそのまま使われ続けています。

そのため、中古マンションを購入する際には「将来的に建て替えが現実的かどうか」を安易に期待しないことが重要です。

特に築年数が古い（※概ね築40年以上）物件では、建て替えよりも修繕で耐久性を維持していく選択が現実的であることが多いという点も理解しておきましょう。

まとめ

中古マンションの購入を検討されている方に、メリットとデメリットをご紹介しました。

部屋の内装が古いというのはデメリットには入りません。築20年をフルリフォームしたら、今の新築マンションと性能は変わらないと言われています。

メリットとデメリットの全てを踏まえると、中古マンションの比較的新しい物件を購入するのがオススメです。比較的新しい物件の方が修繕積立金や管理が行き届いていますからね。

以上の点を知っていると、中古物件の探し方も変わってきます。ぜひ現物を何度も確認してから、購入を考えましょう。

関連：中古マンションの内装が古かったり、部屋が汚い場合はフルリフォームで新築並みになる

参考：新築マンションの購入メリット2つとデメリット4つ

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中古マンションを購入すると、状態によってはリフォームやリノベーションをする必要が出てきます。

ちなみにリフォームとリノベーションの意味の違いは下の通りです▼

マンションは自分のものだけではありません。専有部分もありますが、共有部分もあるので注意が必要です。

知らずに変更した場合、裁判にも発展することもあり得ます。

リフォームやリノベーションをする前に「どこまで工事が可能か？」「どこからがダメなのか？」を先に知っておくことが重要です。

リノベーション、リフォームの注意点について幾つか紹介します。

マンションには共用部分と専有部分がある

マンションは多くの世帯が1つの建物を共同で使うため、建物全体をみんなで使う「共用部分」と、各住戸だけで使う「専有部分」に分けられています。

まずは、代表的な箇所を整理してみましょう。

共用部分（法律上の「共用部分」＋ 専用使用権付き共用部分を含む）

専有部分（区分所有者が自由にリフォームできる範囲）

窓やバルコニーが共用部分になる理由

「自分の部屋についているのに共用なの？」と疑問に思う場所ですが、窓（サッシ）もバルコニーも原則として共用部分です。

ただし、住戸ごとに使えるよう 「専用使用権」 が付いていることがほとんどです。

窓（サッシ）が共用部分の理由

そのため、サッシ交換は管理組合の承認が必要になります。

バルコニーが共用部分の理由（非常時の避難経路）

バルコニーは、火災・地震などの非常時の「避難経路」として使われるため」共用扱い、特に仕切り板（隔て板）は破って隣に避難することを前提に設計されています。

そのため、以下のような行為はNGまたは制限されやすいです

避難路確保の観点から、管理規約でも制限が明記されていることが多い部分です。

専有部分と共用部分の“境界線”は分かりにくい

「部屋の中＝すべて専有部分」と思われがちですが、細かく分けると違います。

給水管・排水管の例

• 共有部分を通る「共用管」
• 住戸内だけの「専有管」

というように、配管は種類ごとに区分されます。

廊下の違い

• 住戸の「室内廊下」：専有部分
• 住戸の外側の「共用廊下」：共用部分（避難経路のため）

共用部分は勝手にリフォームしてはいけない

マンションでは、共用部分は区分所有者の共有財産です。

そのため、個人の判断でリフォーム・撤去・改修することは法律上できません。

専有部分は自由にリフォームできるが、共用部分はできない

住戸の内部（床・壁・天井の仕上げ、設備など）は専有部分なので、管理規約に反しない範囲であれば自由にリフォームできます。

しかし、以下のような場所は共用部分に当たるため、個人では手を加えてはいけません。

「自分の部屋の前だけ」「端の部屋だから」という理由でもNGです。

共用部分はマンション全体の資産価値に関わるため、個人の判断での工事は許されません。

どうしても共用部分を変更したい場合は「管理組合の決議」が必要

共用部分に手を加える場合は、管理組合の集会（総会）での決議が必須です。

工事の内容によっては、

• 過半数決議で足りる場合
• 4分の3以上の特別決議が必要な場合
• 全員の同意が必要な場合

など、区分所有法で決められています。

たとえば、サッシ交換や玄関ドア交換などは、見た目や性能が建物全体に影響するため、ほとんどのマンションで「管理組合が一括で行う」方式が基本です。

ホームインスペクションで共用部分の劣化を指摘された場合

ホームインスペクターが確認するのは主に専有部分ですが、共用部分の劣化が見つかった場合は管理組合に報告してもらうべきです。

• 外壁のひび割れ
• バルコニーの防水不良
• 共用廊下の劣化
• 給水・排水の共用管の腐食

などは放置すると建物全体の問題につながります。

インスペクターから指摘があった場合、管理会社や管理組合に早めに情報共有することが大切です。

リフォームできる場所、できない場所

マンションでは、専有部分は原則リフォームOK、共用部分は個人ではリフォームNGというルールがあります。

ここでは、一般的なマンションで「できる場所」「できない場所」の代表例をまとめて解説します。

リフォームできない場所（＝共用部分）

× 鉄筋コンクリート造の構造壁の撤去

• 建物を支える構造壁は共用部分で、撤去・穴あけは一切不可。

× 窓（サッシ）の交換・二重サッシへの交換

• サッシは共用部分に当たるため、個別の交換は不可
• ただし、室内側に「内窓」を設置する方法は多くのマンションで認められている（共用部分に触れないため）

× 玄関ドア本体の交換

• ドアは共用部分。ただし“内側の塗装”は専有扱いの場合あり
• 交換は管理組合が一括で行うのが一般的

× カメラ付きインターホン（親機＋玄関子機）の個別交換

• 玄関側の子機部分は共用部分。個別交換は不可のマンションが多い
• 配線方式の違いで全戸統一しないとシステムが成り立たないことも理由
• ただし「個別交換OK」のマンションもあるため規約確認が必須

リフォームできる場所（＝専有部分）

○ 壁紙の張り替え（クロス張替え）

• 専有部分なので自由に変更可能

○ システムキッチンの入替え

• 設備は専有部分。ただし排水管の位置変更には制限がある場合がある

○ 室内の建具交換・床材の張替え

• ただし、管理規約で「フローリングの遮音性能（LL-45など）」を指定しているマンションが多い

○ 室内側の内窓（インナーサッシ）の設置

• 共用部分である既存サッシに触れないため、個別で設置できる
• 防音・断熱対策として人気のリフォーム

カメラ付きインターホンは「マンションによって異なる」

インターホンは構造が複雑で、

• 玄関子機（共用部分）
• 室内親機（専有部分）
• 配線方式（電源・制御方式）

によって扱いが変わります。

多くのマンションでは、「全戸一括で交換」か「管理組合の承認必須」です。

個別で交換できる場合もあるため、「管理規約」「管理会社への確認」が絶対に必要です。

二重サッシ（内窓）について

• サッシ本体の交換 → 共用部分なのでNG
• 室内側に設置する「内窓」（LIXILインプラス等） → 専有部分なのでOK

「内窓」はあくまで室内に追加で取り付けるものなので、既存の共用部分であるサッシに影響を与えません。

そのため、多くのマンションで個別に設置できます。

共用部分を無断で変更したらどうなるの？

共用部分を許可なくリフォーム・改造してしまった場合、区分所有法にもとづき「原状回復義務（元に戻す義務）」が生じます。

さらに、管理規約に違反すると、管理組合から是正要求や工事停止の指示が出されることもあります。

原状回復義務とは？

共用部分を無断で改変した場合、

• 費用はすべて本人負担
• 管理組合から「原状に戻してください」という通知が来る
• 応じない場合、法的措置が取られる可能性もある

などの対応が行われます。

特に、

• 共用廊下の改造
• サッシ交換
• 共用配管への勝手な接続・撤去
• バルコニーの禁止工事（穴あけ、手すり変更など）

は、マンション全体に影響するため厳しく扱われます。

マンションごとに「独自ルール」がある

共用部分の扱いは法律で決められていますが、それ以外にもマンション独自の管理規約・細則で細かいルールがあるのが一般的です。

例：

• フローリングは防音性能「LL-45以上」必須
• バルコニーの物置は禁止
• インターホン交換は管理組合承認が必要
• 内窓の種類を限定している

など。

同じ工事でも、マンションによって「OKのところ」と「NGのところ」があります。

見落としやすいのは「どこまでが共用部分か」

窓サッシ・玄関ドア・バルコニーなどは、見た目は「自分だけのもの」に見えても、法律上は共用部分です。

そのため、

「専有部分のつもりでリフォームしてしまった」という誤解によるトラブルも多いのが現実です。

リフォーム前には必ず管理組合へ相談を

誤って共用部分を改変してしまわないために、リフォームを検討したらまずは、

という流れが必要です。

特に、設備工事・配管工事・サッシ周りの工事は、個人判断で進めるとトラブルになりやすいので注意が必要です。

参考文献

• 国土交通省「マンション標準管理規約」
• 国土交通省「マンションの管理の適正化に関する指針」
• 公益財団法人 マンション管理センター「マンション管理に関する基礎知識」（PDF）

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中古マンション購入のデメリットでも書きましたが、中古マンションの建て替えはなかなか進まないのが現状です。

ではいったい何が問題で進まないのでしょう？考えられる理由と現状について、問題点を幾つかご紹介します。

マンション建て替えの決議には5分の4の賛成が必要（老朽化物件は緩和へ）

マンションを建て替えるには、従来はマンション所有者（区分所有者）の 5分の4以上の賛成が必要でした。

しかし、耐震性不足など老朽化の事情が認められるマンションについては、将来的に賛成割合を 3分の2（または4分の3）程度に引き下げる制度見直しが進められています。

とはいえ、5分の4という高いハードルがあるため、十分な修繕積立がなく追加の負担が必要な古いマンションや、高齢者やローン残債のあるファミリーが多い中古マンションでは、建て替えの合意を得るのが非常に難しいのが現状です。

実際、旧耐震基準のマンションは多くあるものの、建て替えられているのはごく一部にとどまり、老朽マンションの再生は少数にとどまっています。

建替え可決後、少数反対者は売渡し義務が発生

建替えが賛成多数（原則5分の4以上）で可決された場合、建替えに賛成しなかった少数者は、区分所有法に基づき、建替えに応じて所有権を売渡す義務が生じます。

高齢者や住宅ローンが残っているなどの理由で、建替え費用を準備できない人も同様です。

売渡額（時価）の算定方法は法律で明確に定められていませんが、一般的には「敷地の更地価額から建物取り壊し費用を控除した額」などが目安とされます。場合によっては、市場価格より低く評価され、住居を失うリスクがあります。

このため、少数反対者にとっては不本意な売渡となる可能性があります。

まとめ：建替えが進まない現状と課題

マンション建替えには原則として所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、現状ではこれを満たすのは非常に難しく、実際に建替えが行われるのは1％程度にとどまっています。

最近の新しいマンションでは、所有者とのコミュニケーションや、新築時から建替え条件を見据えた積立計画が整備されているケースも増え、資金準備が進めやすくなっています。

一方で、かなり以前に建てられた老朽マンションでは、こうした計画がほとんど行われず、老朽化や空き室の増加が目立っています。

その結果、建築資金を集めるのがますます難しくなり、維持や再生が進まない物件が多く存在しています。

参考文献

1. 区分所有法に基づく建替え決議および売渡請求について

   • 谷口行政書士事務所「マンション建替えの売渡請求権の強制力」
     https://taniguchi-office.net/sub/takken-support/2025/02/10/マンション建替えの売渡請求権の強制力

2. 老朽マンションの現状と建替えの課題

   • リアルエステート東京「築年数40年以上マンションの現状と建替え動向」
     https://www.realestate-tokyo.com/news/revisions-laws-2024/

3. 区分所有法の建替え規定（復旧及び建替えに関する条文）

   • eiko.gr.jp「区分所有マンションの建替え決議」
     https://www.eiko.gr.jp/law/区分所有マンションの建替え決議/

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前回「立地が良くてリノベーション済みなのに格安な中古マンションには要注意」という記事で、いい条件なのに格安なのは理由があり、その理由が耐震問題にあるというブログ記事を書きました。

今回は旧々耐震、旧耐震、新耐震はいつからいつまでの物件をさすのか？、それぞれの違いや変更点などについても詳しくご紹介します。

旧々耐震、旧耐震、新耐震基準はいつからいつまで？

日本の分譲マンションは、旧々耐震基準・旧耐震基準・新耐震基準という3つの耐震基準のいずれかをもとに建築されています。

基準が切り替わった年によって、建物が想定している地震動や構造性能が大きく異なります。

これらの年が分岐点となった背景には、建築基準法の大幅な改正が2度行われたことが関係しています。

改正のたびに設計で求められる耐震性能が引き上げられ、マンションの構造強度も段階的に向上しました。

なお、基準改正後すぐに新基準で建築確認が下りるわけではないため、実際に新耐震基準で建てられたマンションは1983年頃以降と考えるとより確実です。

前回の記事では、旧々耐震基準と旧耐震基準のマンションが抱えるリスクについて触れました。では、具体的にどの点が異なるのでしょうか。ここからは、各耐震基準の違いと改正内容を詳しく解説していきます。

旧々耐震、旧耐震、新耐震の違いと変更点

建築基準法は以下の地震の震度では倒壊しないということで基準法が作られました。

旧々耐震と旧耐震は震度5では倒壊しない、新耐震は震度6では倒壊しないという指針です。

新耐震基準は1981年（昭和56年）以降の安全基準になります。これは1978年に起こった宮城県沖地震の震度5（マグニチュード7.4）を踏まえ、より大きな地震に耐えられるように、基準を厳しくしようという目的に制定されました。

どの耐震基準も震度7以上の大震災までは想定されていません。実際「阪神・淡路大震災」はマグニチュード7.3で、一部で震度7がありました。

では「阪神・淡路大震災」のような大地震の時に、旧々耐震、旧耐震、新耐震のマンションはどうだったのかについて、次にまとめてみます。

阪神・淡路大震災でのマンションの損傷

1995年の阪神・淡路大震災で、神戸市内のマンション3,096戸を対象に被害の実態を現地調査しました。

「大破、中破、小破、軽微、損傷なし」の5段階に分けて分類しました。この5つはどういうものなのかをまとめます。

現地調査の結果、中破、小破、軽微、損傷なしの4つは新耐震と旧々耐震、旧耐震ともほぼ同じ結果となりましたが、大破だけは新耐震が被災率0.5％に対し、旧々耐震＆旧耐震は2.8％もあったのです。

つまり旧耐震以前の物件は、新耐震に比べて、大破の件数が5倍以上多かったという結果がでました。

鉄筋コンクリートはコンクリート内に複数の鉄筋が通っています。横方向に一定の感覚で巻いている鉄筋を「帯筋（フープ）」と言います。

その帯筋（フープ）が旧耐震以前の建物は不足していることが多いことが大破に繋がっています。これが原因で倒壊に繋がってしまったのです。

まとめ

旧耐震以前のマンションは、阪神・淡路大震災で帯筋不足の結果、大破が多かったという現地調査の結果が出ています。

これを知ってしまうと流石に旧耐震基準以前（1981年以前）のマンションには住めませんね。新耐震基準については住宅ローン「フラット35」の利用条件にも含まれています。

日本は地震大国です。いつ大地震が起きるかわかりません。起きてもおかしくないように、中古物件を選ぶ時には慎重になる必要があります。

もちろん、新耐震は全てが安全というわけではありません。また旧耐震以前は全て危険というわけでもありません。物件ごとに細かく見て回り個別判断が必要です。

マンション耐震化マニュアルが国土交通省から出ているので、ぜひ一読をおすすめします。

もし新耐震基準（1981年）以降のマンションを買う場合は、マンションが建てられる2年ほどを見て、1983年以降に竣工したマンションを選ぶようにしましょう。

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マンションの中で私が特に好きなマンションは積水ハウスのグランドメゾンです。

その理由は色あせないデザイン設計にあります。

少人数制のマンションが多くて、住人にもプライバシーが保たれているのを感じます。一戸建ても手掛けている積水ハウスならではの工夫がありますよ。

グランドメゾンの特徴や、評判、口コミについてご紹介します。

グランドメゾン（積水ハウス）の特徴

• 設立：1960年
• 地域：首都圏、中部地方、関西、福岡
• 会社：積水ハウス
• 季刊誌「gm」
• 友の会：グランドメゾン倶楽部
• デザインテーマ：5つのスタンダード「環境・街並・快適・安心・信頼」

大阪を中心とした関西地方、東京を中心とした首都圏、名古屋を中心とした中部地方、そして福岡県の4つの範囲を営業地域とした分譲マンションを販売しています。

これまでに224万戸以上を手掛けた実績があります。薄い茶色のレンガ調をベースとしたマンションが中心で、デザイン性に特徴があります。

入口は水や緑を使って自然との調和をはかったデザインが多く、落ち着いた建物が特徴で、何年たっても色あせないデザインです。

住人それぞれのライフスタイルを実現するために、住む人たちの視点から提案しているのが積水ハウスの分譲マンション「グランドメゾン」の原点となっています。

友の会「グランドメゾン倶楽部」に入会すると、住宅メーカーの視点で、住まいの役立つ情報や、グランドメゾンの最新物件情報が届きます。

ただ最新情報と言っても、日ごろから常に情報を追いかけている方には、既に知っている情報になります。

グランドメゾン（積水ハウス）の口コミ・評判

グランドメゾン（積水ハウス）の口コミ・評判をまとめました。

プライバシーを重視した区割り

小中規模マンションが多く、1階に2～3部屋だけという形が多く見られます。もし5～6部屋あった場合でも、同じエレベーターを使わせないような仕組みになっていて、壁で2～3部屋で一つのエレベーターを使うというプライバシーを重視した区割りが多く見られます。

1階2部屋の場合は、エレベーターのドアが別々に開く形になっています。入口でキーをタッチすると、エレベーターがその部屋の方のドアが開くようになっているので。エレベーターから出ると自分たちの家族以外は入ってこれないような仕組みになっています。

快適な空間づくりを演出

その他、入口が大きな道路がある場合は、反対側の静かな方にも入口を作ったりという工夫がいくつかあります。

このあたりもただ造るだけではなく、快適な空間づくりを演出しているのがわかりますね。

マンション価格が高い

駅から近いなどの立地条件が良い場所が多いのと、デザイン力などがあることも関係して、通常よりも価格が高いです。

その理由は少人数制マンションで、間取りも平均よりは大きく、高級感があることも関係しています。

特に人気のエリアに建設することが多いため、あっという間に完売するケースが多く見られます。

管理費と修繕積立費は比較的安い

少人数で高級感があると、気になるのは管理費と修繕積立費ですが、意外と工夫されていて、マンションについている付加価値（幼児向け遊び場、ディスポーザー、24時間制コンシェルジュなど）を極力減らしているので、意外と少なくなっています（マンションによって異なります）。

部屋の戸が一回り大きな設計

住宅メーカーの積水ハウスが手掛けていることもあり、部屋の戸が一回り大きな設計になっています。マンションも一戸建てと同じような造りに統一し、住人の快適感、安心感をつくり出しています。

※グランドメゾン各分譲マンションによって異なります。

関連：「マンションのブランド名」に戻る

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最近地震が多発していることもあり「大地震にあった場合、マンションは大丈夫か？」という問題が再び話題に出ています。

私も阪神淡路大震災と今回の大阪大地震の2度大きな地震を経験し、色々と感じているところもあるので、その点を書いてみたいと思います。

「大地震に強いマンション選び」の考え方について①旧々耐震・旧耐震基準、②バランスの悪いマンション、③耐震等級、④耐震・免震・制震、⑤エレベーター、⑥津波、⑦地震保険・火災保険の視点で紹介します。

１．旧々耐震・旧耐震問題

新築マンションの場合は問題ありませんが、中古マンションを購入する時はそのマンションが何年前に建てられたかが重要なポイントです。

「旧々耐震、旧耐震、新耐震基準はいつからいつまで？その違いや変更点」にも書いたように、旧々耐震基準（1971年以前のマンション）と旧耐震基準（1981年以前のマンション）が大地震に問題となります。

どちらも「震度5では倒壊しない」という基準。震度6以上の大地震が当たり前の昨今、これらの中古マンションを購入するのは辞めておきたいところです。

２．バランスの悪いマンション

（旧耐震や旧々耐震ではなく）新耐震基準のマンションだから大丈夫だと安心してはいけません。

マンションには複雑な形をしたものがあり、それが原因で倒壊する危険性があります。

建物そのものの形状の問題なので、新耐震基準のマンションであってもこれは別問題になります。

バランスの悪いマンションについては「崩壊の恐れがあるバランスの悪いマンション5パターン」と言う記事にまとめています。

３．耐震等級

耐震等級というのが建物にはあり「どの程度地震に耐えられるのか？」を示している基準です。

耐震等級は1から3まであります。今建てられている新築マンションは全てが「耐震等級3」だと思いきや、いまだに耐震等級1のマンションもあります。

その理由については「マンションは未だに耐震等級1が多く、2や3が少ない理由」に書きました。できるだけ耐震等級が3のマンションを買いたいところです。

４．耐震・免震・制震

マンションには「耐震マンション・免震マンション・制震マンション」の3つの構造を採用しています。

特に阪神淡路大震災以後の大地震に備えての取り組みで、それ以前に造られているマンションにも大地震に耐えられるように強度を上げています。

人気の超高層マンション（タワーマンション）は免震構造マンションですが、設置の価格が高いのと免震ゴムの取替え費用がかかるという問題があります。

3つの構造の特徴については「耐震、制震、免震構造マンションの違い」を読んでみてください。

５．高層マンションのエレベーター問題

今回の大阪大地震でもあったように、地震直後にたくさんの人たちがエレベーター内に閉じ込められました。

これは危険だからというのもありますが、エレベーターの安全チェックをする必要があるため停止しています。

しかしいつもならすぐに復旧するのですが、大地震の場合は同時にエレベーターが停止しているので、復旧までに時間がかかります。

その他、タワーマンションだと、マンション停止中の住人が1階まで行けないという問題や余震が起こった時に「またエレベーターが停止するのでは？」という不安もあります。

このエレベーター問題については「タワーマンションと地震、最大の問題はエレベーターが停止すること」と言う記事にまとめているので読んでみてください。

６．津波の問題

今回の大阪の大地震を経験して改めて感じたのは「津波があったらどうなるのか？」ということです。

もちろん一番良いのは津波が来ても浸水しない場所にマンションを購入することです。

住みたい場所、住んでいる場所が津波にあった場合、どこまで浸水するのかについて先にわかっておくようにしましょう。

詳しくは「住みたい街は安全か？自然災害の場合のハザードマップを確認しよう」と言う記事を読んでみてください。

７．地震保険・火災保険について

マンションにはいくつかの保険がありますが、その中の一つに地震保険があります。

これは任意の保険で、保険料が高額なので加入を考えさせられる保険です。

また「火災保険では保証されない」というのと、一戸建てよりもマンションの方が保険料が高かったりと色々と難しい保険ではあります。

「マンション保険の種類とその特徴」と言う記事に地震保険の特徴についても簡単ですがまとめてみるので、考えてみてください。

また、今回の地震で火災にならなかったのは幸いですが「もし阪神淡路大震災のように火災が続いていた場合はどうなっていたのか？」も考えさせられました。

「マンションに火災保険は必要？保証対象は？いつ加入するの？」を読んで、火災保険についてどうするかも決めておきたいところです。

まとめ

阪神淡路大震災から何十年も経った後に発生した大阪大地震。阪神淡路大震災の教訓を生かせたのかについて色々と語れています。

色々語られていますが、住む場所というのは自分たちが決めて、購入し、そこで生活していきます。

大地震が来てから「それは知らなかった」では済ませられないので、先に家族で知っておき、もし大地震が発生してもすぐに対応できるようにしておきたいところです。

マンション購入を希望される方は、その建物が大地震に耐えられるのか、火災があった場合、津波があった場合、浸水してしまった場合について、今から想定して「それならこの場所を辞めておこう」「ここなら良さそうだ」という客観的データから判断して選んでいきましょう。

今回大地震があり、改めて自然災害について考えさせられることがあったので、ここでまとめました。

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マンションや一戸建ての購入を検討されている方は、まず取引態様を確認する必要があります。

取引態様とは、不動産取引を行う時の不動産会社の関与の仕方という意味です。

直接なのか、間接なのかということで、それによって仲介手数料がかかったり、かからなかったりすることがあるのです。

この取引態様には以下の3つがあります。

• 売主
• 代理（販売提携）
• 仲介（媒介）

この3つの意味を理解しておき、その住宅がどれに当てはまっているのかを先に知っておくことが重要です。

取引態様は法律で定められているので、必ず明示されています。物件概要を見た時に、間取りや場所を確認した後は、取引態様を見るようにしましょう。

取引態様の「売主」「代理」「仲介（媒介）」のそれぞれの意味の違いをご紹介します。

売主とは？

売主とは、不動産会社が自ら所有している土地や建物を売る場合のことで、売主である不動産会社と直接取引になります。

• 売主（個人又は不動産）→購入者

売主（事業会社）はマンション開発から分譲、引き渡し後の物件の責任まで、まとめて担当します。

この場合、売主と購入者の間に仲介業者が存在しないので、手数料はかかりません。

新築マンションだと大手企業デベロッパーが、建売住宅の場合は不動産会社が売主になるので、直接不動産を販売することが多いです。

代理（販売提携）とは？

代理（販売提携）とは、「売主」の代理人であることを意味し、売主が委託し売買手続きなどの購入者の窓口になります。

代理は新築マンションでよく見かけます。

• 売主→（代理契約：手数料）→販売代理業者→購入者

新築マンションはデベロッパー（開発業者）が「売主」となり、その子会社が「販売代理」を行うケースがほとんどです。

この場合、仲介業者に介在しないので基本的に仲介手数料はかかりません。

代理［販売提携］について、住友不動産を例に見てみる

例えば住友不動産を例に見てみると、売主が「住友不動産株式会社」で、販売提携（代理）が「住友不動産ステップ」になっています。

※「住友不動産販売」から「住友不動産ステップ」に名称変更されました。

• 売主：住友不動産（デベロッパー）
• 販売提携（代理）：住友不動産ステップ（子会社）

この画像はスーモの物件概要の一例です。それぞれ売主と販売提携（代理）との関係を確認するようにしましょう。

タワーマンションのように販売戸数が多い場合は、販売提携（代理）が複数入ることもあります。

仲介（媒介）とは？

仲介（媒介）とは、売主と買主（購入者）との間に入り取引を行う業者のことを言います。仲介と媒介（ばいかい）は同じ意味です。

• 仲介＝媒介（ばいかい）

仲介手数料が発生するのは、不動産会社が「仲介業務」を行った場合に発生します。「売主」と「代理」では発生しません。

新築一戸建ては「代理」と「仲介」があり得るので注意

新築一戸建ての場合は「売主」はハウスメーカーや工務店ですが、建築が専門となるので販売力がありません。

そういう時に、不動産会社に販売を依頼する流れになります。

依頼を受けた不動産会社は、大手の場合は「販売提携（代理）」だったりもありますが、不動産会社が「仲介」するケースもあります。

どちらのケースもあり得るので必ず物件概要をチェックするようにしましょう。

中古マンションや中古一戸建ては「仲介」がほとんど

中古マンションや中古一戸建ての場合は、売主が個人になります。

そうなると不動産会社の「仲介」での取引がほとんどになり、仲介手数料が発生します。

仲介手数料まとめ

• 売主：仲介手数料なし
• 販売提携（代理）：仲介手数料なし
• 仲介（媒介）：仲介手数料あり

媒介（仲介）の参考記事：専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の意味

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