住みたい街や住宅（マンションや一戸建て）が見つかると、気になるのが住みたい街の環境についてです。

今は環境が良くても、今後予想外の建物が建設され、環境が悪くなることもありえなくはありません。そうなると騒音や日当たり問題も出てきます。

都市計画法の地域地区の一つに「用途地域」というのがあります。これを知っておくと、今ある建物以外に、今後建設可能な建物を知ることができますよ。

用途地域は全部で12種類あります。一つずつ簡単にご紹介します。

１．第一種低層住居専用地域

2階建ての一戸建てや低層階アパート・マンションを主とした住宅地域しか建てられない地域です。

小さな公共施設は建設できますが、商業施設は建てられません。一番厳しい基準になります。コンビニも建てられないので、静かなエリア。所謂、閑静な住宅街のこと。

物件には最も適した場所ですが、基準が厳しいためそれほどありません。

住宅以外に建てられる建物

低層階住宅以外は、保育園、小中学校、診療所ぐらいしか建設できません。

この場所にマンションが建てる場合は低階層で、街に溶け込んだ配慮がされているので価格は割高になります。

２．第二種低層住居専用地域

「１．第一種低層住居専用地域」で建てられる建物以外に、コンビニなどの小規模店舗が建てられます。

コンビニは便利ではありますが、人の集まる場所にもなり騒音になる可能性を持っています。特に夜に騒がしくなる可能性はあります。

住宅以外に建てられる建物

コンビニ以外には喫茶店や小さなお店、それ以外は第一種低層住居専用地域と同じです。

３．第一種中高層住居専用地域

3階建て以上のマンションやアパート、住宅街が建てられる地域。中規模な公共施設や大学、病院なども建設が可能。ただしホテルや遊戯施設は建てられません。

この地域ではどうしても中高層マンションが集中して建てられているのが、確認するとよくわかります。

住宅以外に建てられる建物

3階建以上の中高層マンション、病院、大学が建設できます。

４．第二種中高層住居専用地域

「第一種中高層住居専用地域」の建物に加え、小規模なスーパーや事務所、店舗の建設が可能になっています。

利便施設の立地が認められています。そのため、人が集まる場所になり出入りが多くなります。

住宅以外に建てられる建物

小規模スーパーや小規模食品工場、事務所などが建設できます。

５．第一種住居地域

中規模（3000㎡以下）のスーパーや、小規模ホテル、中小の運動施設、中規模の店舗、事務所も建設することができます。日本で一番多い地域です。

住宅以外にも多く建てられることがわかりますね。仕事で訪れる方も多いので、その地域に住んでいる人以外が増えることが多いです。

住宅以外に建てられる建物

住宅以外には小規模ホテル、ボウリング場が建設可能となっています。条件の範囲内であれば工場も建設可能となっています。

６．第二種住居地域

10000㎡までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ店、環境の影響の小さい小規模工場を建設できます。

地域に住んでいる人以外も多く、とても騒がしくなることが想像できます。

住宅以外に建てられる建物

ショッピングセンター、パチンコ店などの建設も可能。今はなくても今後建設されると、環境が一変する可能性もあります。

７．準住居地域

「第二種住居地域」のルールに加え、小規模映画館、立体駐車場、倉庫、環境の影響の小さい小規模工場を建設できます。

映画館、車庫、倉庫が増えるので、夜まで騒がしいのがわかります。

住宅以外に建てられる建物

環境の影響が少ないという条件で自働車修理工場などの建設もあり得ます。

８．近隣商業地域

準住居地域のルールに加え、ほとんどの商業施設を建設できます。延べ床面積規制がないため、中規模以上の建設が目立ちます。

商業施設が入ることから、昼夜問わず騒がしい場所になります。

住宅以外に建てられる建物

９．商業地域

「近隣商業地域」の建物に加え、その他の業務の利便を増進するため（特殊営業関係）の施設を建設することができます。高層ビルも多くなります。

近隣にあると子供たちへの悪影響があるので、先に調べておくことをおすすめします。

住宅以外に建てられる建物

銀行や映画館、飲食店、デパート、オフィス中心の場所になります。もちろん住宅も建設可能です。

１０．準工業地域

軽工業の工場など、環境悪化の恐れのない工場地域になります。住宅や商店を建てることも可能ですが、危険性の高い工場は建設できません。

たとえこの地域に土地を見つけても建てるのは良くないと思います。

住宅以外に建てられる建物

環境の悪化をもらたす恐れのない工場が中心になります。その中に住宅を建設することができます。

場所は海沿いの埋立地が多く、この場所に大規模マンションが建設されることが多い地域です。

規制が緩やかなので商業的にも工業的にも色々な種類の施設が建てられます。今はマンションだけでも、いずれ大型パチンコ店やゴミ収集場、危険物貯蔵施設などができる可能性もあることを知っておくことが必要です。

工場跡地にマンションが建つ場合は、有害な物質が土壌に含まれている可能性もあります。先に安全であるか確かめて購入を決めるようにしましょう。

１１．工業地域

住宅（マンション含む）や商業施設、どんな工場も建設可能になっています。また、ホテルや旅館、劇場、映画館、演芸場なども建設できます。

どんな工場を建てられるという規約からも、ここでの生活には適していない地域になります。近くにあっても悪影響があります。

１２．工業専用地域

どんな工場でも建設できます。住宅、物品販売店舗、飲食店、学校、病院、福祉施設、ホテルは建てられません。

この場所には絶対に住むことはできません。

まとめ

「用途地域」を知ることで、今ある建物と、今後建つ可能性がある建物を推測することができます。例えばバルコニー側に空き地があれば、その場所の用途地域から可能性を推測できます。

自分たちが住む街以外でも、すぐ近くに商業地域などがあれば、これまで静かだったのが、騒がしくなる可能性があるのです。

近隣の用途地域を知るだけでなく、広範囲の地域を確認するようにしましょう。自治体で調べることができますよ。

またモデルルームでは都市計画図を見せてもらえることがあるので、このあたりは必ず質問するようにしましょう。

マンションや一戸建てのチラシ・広告には必ず「共通概要」という項目が小さく書かれてあり、その中に「用途地域」も必ず記載されています。

例えばsuumoなら右端の場所、Webサイトなら物件概要に記載されています。都会だと商業施設と準工業地域など２つも記載されている物件もあります。必ずチェックするようにしましょう。

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マンションの南西角や南東角などの角住戸の窓が結露をするとよく言われています。

窓は枠である「サッシ」と「ガラス」で出来ています。サッシとガラスどちらにも種類があり、組み合わせによって結露しやすいのと結露しにくいのとに分かれます。

複層ガラスだから結露はしないというわけではありません。ガラスやサッシはどのタイプが結露しにくいのかについて紹介します。

ガラスの種類は単層と複層があり、複層タイプの方が断熱性が高い

ガラスには単層と複層のガラスがあります。言い方は色々あるので、下にまとめました。

複層ガラスの仕組み

複層ガラスは、ガラスを2枚重ねたタイプもありますが、それ以外には1枚ガラスの前後に空気層を設けたタイプもあります。

一般的には下の1枚空気層タイプが多く、結果的にそれが断熱効果を発揮しています。

複層ガラスの方が断熱性がある

断熱性が高いのは単層ガラスよりも複層ガラスの方。その理由は複層ガラスの表裏についている空気層が断熱材の役割を果たしているので、断熱効果がアップしているのです。

しかしこれは断熱性だけの話であり、イコール遮音性が良いというわけではありません。

遮音性が高いのはガラスそのものの厚みの方に関係があることを知っておきましょう。

サッシの種類はアルミ、樹脂製、木製アルミ、断熱アルミなど種類が豊富

それに対し、サッシの種類は多く、一般的なものでも以下のような種類があります。

これらの中で最も断熱性が低いのはアルミです。アルミサッシの部分が最も結露が発生しやすい場所と言われています。

その為、最近ではアルミが減ってきて、樹脂製のサッシが増えてきています。木製は断熱性が高いので、その樹脂を使った複合タイプが増えているのです。

しかし、マンションなどの大きな窓になると、樹脂製でも補強材が入っているので、どうしても結露が発生してしまいます。

結露問題だけで見ると、木製が最も優れていると言えます。

マンションでは残念ながら断熱性の高い木製サッシは使われているのは少ないです。どちらかと言うと一戸建てが多いですね。

マンションではアルミは減り、樹脂製サッシやアルミに樹脂を組み合わせた断熱アルミが多くなっています。

まとめ

ガラスは複層ガラス（ペアガラス・トリプルガラス）で、サッシは木製サッシが最高であることがわかりました。

できればこの組み合わせにしたいところですが、木製サッシはさすがにマンションでは少なく、樹脂製サッシや組み合わせた断熱アルミが多くなっています。

多くはなってきてはいますが、いまだに日本ではアルミサッシで単層ガラスの組み合わせが残っているのが現状です。中古マンションは要注意ですね。

特にガラスは単層ガラスだと外断熱効果は低いので、マンション探しの時は必ず複層ガラスであることをチェックするようにしましょう。

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物件探しの前に知っておきたいことをいくつか記事にしています。用途地域の次に知って起きたことに、建ぺい率と容積率というのがあります。

マンションと一戸建て住宅の両方で知っておくことが望ましいのですが、特に一戸建てを希望されている方には重要。

その土地に丸々建物を建てることができないということを知っておく必要があります。

物件の土地と関係がある建ぺい率と容積率についてご紹介します。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対し、どれだけの面積の建物を建てることができるのか、という割合です（上の図参照）。

この割合（建ぺい率）は、以前まとめた用途地域によって異なっているのです。

都市計画法で用途地域ごとに建ぺい率が決まっています。その用途地域によって30～80％の範囲での制限の幅があります。

• 建ぺい率（％）＝1階の建物面積÷敷地面積×100

例えば、建ぺい率が70％と制限されている土地で、敷地面積が100㎡だった場合は、1階の建物面積を計算することができます。上の式に当てはめてみましょう。

すると「70＝X÷100㎡×100」となり、1階の建物面積は70㎡が上限となります。つまり30㎡が建物以外のスペース、外枠から建物までの面積になります。

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対して、どれだけの延べ床面積（建築延べ面積）の建物を建てられるのか、という割合です。

因みに、延べ床面積というのは、建物の1階と2階の床面積の合計のことです。

この割合は、用途地域や住居の前面道路によって変わってきます。

• 容積率（％）＝延べ床面積（1階+2階の床面積）÷敷地面積×100

例えば容積率が150％という制限されている土地だと、敷地面積が100㎡の場合は、延べ床面積（1階+2階の床面積）を計算できます。上の式に当てはめてみましょう。

すると「150＝X÷100㎡×100」となり、延べ床面積は150㎡が上限になります。

用途地域ごとに％制限は異なります。

具体的に地域の容積率を知りたい方は、各行政庁の都市計画課で調べるようにしましょう。

よくある質問

建ぺい率や容積率でよくある質問をまとめてみました。

一戸建て1階にある室内ガレージは容積率に含まれるの？

バルコニー（ベランダ）は延べ床面積に含まれるの？

2m以上だと、2mを引き算した残りの長さを床面積にとして加えます。

部屋の吹き抜けは延べ床面積に入るの？

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マンション購入のタイミングは人それぞれ異なりますが、結婚したり子供が生まれたりなどの大きな節目に購入する方ほとんどです。

「どのタイミングでマンションを購入しているのか？」についての統計と実際のタイミングについて考えてみました。

ぜひ参考にしてみてください。

マンション購入のタイミング

「マンションをいつ買ったのか？」これについては新築マンションの小冊子に統計が載っていたので、それを一部参考にしてまとめてみました。

1位：結婚した時

結婚前ということで夫婦2人暮らしの時に購入した方が30％を占めていました。

子供がいる家庭の場合は部屋数、間取りが重要視されますが、2人暮らしの為、駅から近いことが重要視されています。

また共働き夫婦が多いのもあり、後々の買い替えを視野に入れた少し小さめの部屋を購入する方が多い統計が出ています。

結婚後すぐだと頭金0でも住宅ローンの返済は意外と行けるのでは？と感じていることを下の記事にまとめています

共働き夫婦の場合は結婚後、産休、育休の可能性も出てきます。そうなった場合は収入が大幅にダウンすることを知っておきましょう。

なので個人的にはこのタイミングでのマンション購入は難しいように思いますが、ランキング1位になっていました。

2位：子供が生まれた時

子供が生まれた時にマンションを購入した方が25％を占めました。

このタイミングでのマンション購入については、子供が増えることで部屋数が増えること、妻の今後の働き方がわかることが大きな購入理由になっています。

色々な変化がわかる段階なので、予算や住宅ローンの組み方が決めやすいというのもあります。

また、その子供が今後どの保育園に入園させるのか？、また近くに病院や小児科（かかりつけ医）があるのか？、市役所の子育て支援なども先に調べてからの購入になるので納得した場所になります。

ただ、子供が1人目の時の購入と2人目での購入では部屋数や間取りなどが大きく変わってきます。

3位：賃貸マンションの更新のタイミング

賃貸マンションの更新のタイミングにマンションを購入した方が20％でした。意外と多いですね。

賃貸マンションは毎月の支出は基本的に同じですが、更新する時には大きな支出になります。

毎月引き落とされている時にはそれほど感じませんが、この更新時期には損をしているような気がしてしまいます。

そのためこのタイミングでのマンション購入者が多い傾向があります。実際の更新額を見ると「次の更新時期までにはマンションを購入したい」という思いになるものです。

賃貸マンションを退出する時期が決まっているので、集中的にマンション探しができるようになります。

ただし入居可能時期と退出期限とがあり、マンション探しの選択肢の幅が狭くならないよう注意しましょう。

4位：子供の入園・入学

子供が幼稚園や保育園の入園、小学校の入学時期にあわせたマンション購入者が14％を占めました。部屋数が多い3LDKのファミリー向けマンションが多い傾向があります。

保育園の場合は待機児童問題、近くに幼稚園があるのか、又小学校では校区の問題などがあります。途中で転校がないように小学校1年生までに購入する人が多いです。

因みに私は幼稚園入園児の時の予算と購入したいマンションとがあわなかったので、その3年後の小学校入学時期にマンションを購入しました。購入した場所は校区と立地条件を重視しました。

購入前に実際に子供が通う小学校と中学校を足で歩いて回りました。学校の評判についても知人から聞いたりもしましたよ。それらを踏まえて総合的に判断しています。

購入できるタイミングが合わなければ買えない

上の4つのタイミングでマンション購入をされている方が多いのは納得できる結果でした。

我が家もマンション購入を考えたのは結婚時期からです。そのタイミングから賃貸マンションの支払いがスタートしているので、その支払い金額の合計を見ているとやはりどうしてもマンションを購入したくなりました。

しかし購入したいマンション価格が賃貸と比較した結果、結構かけ離れていることもあり賃貸マンションのまま月日は流れていきます。

その後、再度マンション購入を考えたのが幼稚園直前。しかしそのタイミングもあわず結果的に子供の小学校入学に中古マンションを購入することができました。

結果的には満足していますが、購入時期が遅く成ればなるほど住宅ローンを組める期間が短くなります。30代頭金無しと40代頭金ありを見ると、40代では賃貸マンションに1750万円も使っていたという結果になりますからね。

住宅購入を意識するタイミングについては27歳から38歳までが多く、それ以上の年齢になると大きく下がっています。

定年までに住宅ローンを支払える期間が限られているので、必然的にそうなるのはよくわかります。

私は40代で購入できたのは頭金を貯められたからでもあります。その辺りはマネープランをまとめて冷静に考えるようにしましょう。

購入予算、間取り、部屋数、立地条件、小学校区などを総合して自分たちのベストなタイミングでマンションを購入してください。常に話し合いをすることが必要です。

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私は賃貸時代に、同じマンション内の別の階に引っ越しをしたことがあります。

その時に住んだ階は「7階の南の中部屋」と「2階の南西角部屋」。

同じマンション内の引っ越しで感じたことは、部屋の間取りや場所によって全然感じ方がが違うということです。例えば、暑すぎる（西日含む）、寒すぎる、カビや結露の問題など。

この中部屋、角部屋に住んでの特徴を実際に体験したことをまとめてみました。

それぞれのメリット（利点）とデメリット（欠点）をご紹介します。

7階南向き、中部屋の場合

最初は7階の南向きマンションに引っ越しました。南側なので日当たりはよいのだろうと思いっていたのですが、南西側に大きなマンションがあるため、日当たりは悪かったのです。

ただ、部屋の中が温かくて冬でも快適。マンションは熱がこもり過ぎるため、寒すぎると感じたことはありませんでした。冬に帰宅した時の温かさに毎回驚かされましたよ。

窓が両端に無いため、喚起するときはベランダ側と前方窓を開けないと風が抜けませんでした。

その理由もあって常に温かいのですが、逆に熱がこもりすぎたり、加湿器を付けていると、カビが生えかけたことがあります。

7階南向き中部屋に住んでいるときは、できるだけ換気を心がけていましたが、エレベーターから近くだったのと、内廊下だったのも関係していて、空気の入れ替えがしづらかったのもあります。

防音性は高いのですが、7階という場所は、予想外に音が上がってくるのを感じます。窓を開けているとノイズが多かったように感じました。

夏場は特に風通しにこだわりましたが、どこからかたばこの煙が入ってきて、ずっと風を通すことが出来なかったのが残念です。こればっかりは実際に住んでみないとわからないことですね。

たばこの煙を嫌って折角の風通しをしなくなったのもあり、カビが増えたのだと思います。いかに風通しを良くするかが重要なのがわかります。

2階南西角部屋の場合

子供が生れてから部屋数が足りなかったため、同じマンションの2階南西角の3LDKに引っ越しました。

これまでは同じマンションだから同じだろうと思っていたのですが、実際引っ越ししてみて全く異なることがわかりました。

まず2階は意外と静かでした。音が下にはこないからでしょうか。（これは住んでいる場所によって異なるかもしれません）

窓が西側に2か所も付いているので、換気がすぐにできました。縦にも横にも風が通るのは素晴らしいですね。

7階中部屋の時は、空気の入れ替えがしづらかった分、カビが生えそうでその点が気になっていましたが、角部屋は全く問題なし。その後の引っ越しでも必ず角部屋を選んでいます。

西日が強すぎる

住んでいるのが南西角ということで、西日の強さに驚かされました。窓を開けていても、６月頃から真夏のような暑さです。

あまりに西日が強いので常にカーテンを閉めている状態になりました。折角の通風がもったいないなと感じました。

しかし冬には大活躍します。11月頃から部屋がポカポカ、カーテンを開けても問題ない部屋だと冬の暖房のコストが下がりますよ。

逆に冬は寒い、寒さ対策が必要

じゃぁ冬はいいだろうと思われるのですが、太陽の角度の関係で期待していたほどの温かさではありませんでした。

角部屋の分、壁が薄くて寒すぎました。その為、暖房をつけっぱなしで電気代がすごかったです。西日を期待していたので、これは予想外でした。もう少し上の階の南西角だと温かいと思います。

その後4月～5月あたりにあると、西日の角度が変わってきたので暖かかくなりましたよ。温かくて窓を開けるとスーッと風が抜けるので、この季節は嬉しかったです。

結露はありましたが、中部屋の時の結露によるカビということがあったので、意識して窓の結露を吹いたり、寒くても空気の入れ替えをするようにしていました。

これが良かったのかカビはそれほど発生しませんでした。もしそのままにしていたら、もしかしたら同様にカビになっていたのかもしれません。

この体験談は2階に住んでいたからです。3階以上だと冬は太陽が差し込み快適です。ただし周りにビルやマンションがないことが条件になります。

2階は階段でおりられる

部屋の隣が非常階段になっていました。ほとんどの人はエレベーターに行きますが、角部屋で2階となるとその非常用階段から出入りするようになりました。すぐに外に出られるというメリットもありました。

エレベーターを待つ必要がないので、ちょっと出かけてくるということも気軽にできました。

まとめ

同じマンションの7階中部屋と2階南西角部屋に住んだことがあるので、その時に感じたことをまとめてみました。

中部屋の方が結露が多くてカビが生えやすい環境でした。角部屋の方が窓が多くて結露はしますが、空気の入れ替えができるのでその分、カビの発生を抑えられたと思います。

結局のところ重要なのは、風を通せるかどうかだと感じています。そのマンションの周囲の環境や構造によって感じ方が異なります。中部屋と角部屋の違いだけではなく、上階や下階も関係していると思います。

南西角は暑すぎるのですが、それでも角部屋は素晴らしいですね。低層階の角部屋はありだなと感じましたよ。次は南東角を経験してみたいです。

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新築マンションを購入する時に、早い段階で購入する方限定で「メニュープラン」という部屋の間取りやサイズを少しだけ変更することができます。

「部屋数を増やしたいのか？」「部屋数を減らしてでも広さをとり取りたいのか？」、購入者にあわせた間取りを選ぶことができるのです。

メニュープランにはどのような変更例があるのでしょうか？今回は基本プランから変更できる例をいくつか紹介します。

１．ワイド型リビング：和室を洋室に変更

マンションで最もポピュラーな3LDKの間取りワイド型リビング。

このキッチン横、リビングダイニングのところにある居室は和室が一般的ですが、これを洋室に変更することが可能です。

この場所は食事エリアにある居室で、必ず全員が通る場所にあるので、子供部屋として使っていこうと考えている方も多いと思います。

子供が小さければ和室が良いのですが、少し大きくなると洋室の方が良くなったりします。

そういう方にはメニュープランで和室を洋室に変更しましょう。引き戸タイプにすることで、端まで動かすとLDと一体型になり広く感じます。

子供が独立した時は、この引き戸を開いたままにして広く使っていくことも可能です。

もちろん和室→洋室以外に、洋室→和室という逆のプランもあります。

２．正方形リビング：田の字型3LDK

こちらもよくある田の字型の正方形リビング。バルコニーの方にリビングダイニング（LD）と洋室が2つ横並びになっている形です。

このタイプは縦長のリビングダイニング（LD）とその横にある洋室を引き戸で開くタイプが主流です。

子供部屋が必要なのでリビングダイニングを小さめに、その横に洋室5畳を設けている間取りです。

部屋数が必要だったのでどれも狭く感じますが、洋室とLDをあわせて大きなLD（リビングダイニング）にすることで開放的な一つの部屋を造りだすことができます。

• 洋室5畳+LD11畳＝LD16畳

LDの11畳は狭く感じますが、16畳になると広く感じますね。どうしても㎡（平米）が狭いので、無理やり3LDKにするとどの部屋も狭くなってしまいます。

このような時は2LDKにすると、マンションらしい広々とした部屋がつくれます。

部屋が隣り合わせになっているものは、一つにまとめたり、2つに分けたりすることができます。

３．部屋を狭くしてでもウォークインクローゼットを設置する

部屋の間取りの変更については上でよくある2パターンを紹介しました。それ以外によくあるのは部屋を1～2畳分狭くしてでもウォークインクローゼットを設けるというプランです。

ウォークインクローゼットを設置すると、その中に全てを収納できるので、その分部屋は何もないスッキリした状態にすることが可能です。

わざわざタンスを置くのであれば、ウォークインクローゼットを設置して後は広々と（その分狭くなりましたが）部屋を使うというのはありだと思います。

ウォークインクローゼットを設置するとタンスが必要ないのでスッキリしますし、足をタンスにぶつけたりということがありません。

このあたりは考え方の違いがあるので、それぞれが良く考えておくことをおすすめします。

最後に

新築マンションにある「メニュープラン」の変更例をいくつか紹介しました。他にも複雑な間取りもあるので、そのようなプランもマンションごとに用意されていると思います。

ただこのような変更は早めに依頼する必要があるので、後半での購入になるとプラン変更が終了している可能性もあります。

例え早期の購入でも、メニュープラン変更の締め切りが意外と早いので、どのように変更するか先に決めておくようにしましょう。

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住みたいと思っている場所・エリアは安全でしょうか？

将来、自然災害による被害が起こった時には手遅れになるので、先に予測される被害を知っておきましょう。

地図の上に浸水想定区域や危険個所を重ねて表示できるハザードマップというのが、国や各市町村が公開してます。

それらを踏まえて事前に自分が住みたいエリアをチェックしておきましょう。

マンション購入前にハザードマップで確認しよう

物件の購入前にハザードマップを確認しましょう。

ハザードマップとは、自然災害の被害を地図上に表したものです。一目で住む場所の被害状況をチェックでできます。

国土交通省・国土地理院ハザードマップポータルサイト

Screenshot

国土交通省・国土地理院ハザードマップポータルサイトには「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」の2種類があります。

１．重ねるハザードマップ

「重ねるハザードマップ」からは災害時に役立つ情報を重ねて表示できます。

地面には高低差があるので冠水しやすい場所を表示してくれます。緊急事態が起きた時の輸送道路を第1次と第2次に分けて表示しています。

２．わがまちハザードマップ

「わがまちハザードマップ」は洪水、内水、高潮、津波などがおきた場合、各市町村区が公開している災害対策についてのサイトを見ることができます。

例えば、大阪市の津波を見た時は、「大阪市：”津波・水害から命を守るために”水害ハザードマップ」という個別ページに移動します。

それぞれのサイトに飛ぶので、わざわざ探す手間が省けます。市町村区によっては土砂災害や火山については公開されていないものもあります。

災害は河川や山側で多いのですが、それ以外に都心でも被害を受けやすい場所があることがわかります。

大阪府　洪水リスク表示図

「大阪府洪水リスク表示図」人命を守ることを最優先にした取り組みの一つです。

各市町村区で、危険度1～3で表示されています。設置されている水位計や雨量計の場所もわかります。

上で紹介した「国土交通省ハザードマップポータルサイト」よりもより詳細に見ることができました。

今回は代表して大阪府を載せていますが、同じような洪水リスク表示図を各市町村で見ることができるので、今後住みたいマンションや一戸建ての場所を確認してみて下さい。

GEODAS（ジオダス）

地盤調査会社「ジオテック」が運営する住宅地盤情報サイト「GEODAS（ジオダス）」。会員サービスとフリーサービスがあります。

フリーサービスは「地形で見る軟弱地盤マップ」というサイトで、住所や市町村区からその地域の地盤調査の結果を見ることができます。

地盤調査の結果良かった地盤については「良好地盤」、弱かった地盤については「軟弱地盤」で。色づけで表示されます。

すべての地盤が調査されているわけではないのですが、その周囲を含めたおおよその地盤を知る切っ掛けになります。

まとめ

後は住みたい街の周辺の避難場所や避難経路までも各自で調べておきましょう。

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マンションの3LDKの間取りには斬新なタイプもありますが、一般的には4つの種類に分けられます。

どれも良く使われる名称です。特徴と含めて覚えておきましょう。

マンション3LDKの間取りの主な配置図とその特徴について紹介します。

田の字型の間取り

3LDKの中で最も有名で昔からよく見かけるのが「田の字」型の間取りです。

この田の字型は昔からある正方形リビングと最近よく見かけるワイド型リビングがあります。

正方形リビング

3LDKの中で最もポピュラーな間取りです。昔の団地からよく見かけます（団地の場合はLDが入口に近い形）。

この正方形リビングは、それぞれの部屋の独立性が高いのでプライバシーを確保できる点が特徴です。

廊下があるので採光は一部だけでになります。入口側の洋室は太陽が入らないところもあります。また、リビングが他の3LDKより狭いので、窮屈に感じるかもしれません。

台所（キッチン）は挟まれた形になるので、風が通らないことが多く、夏場は熱がこもりやすくなります。

この田の字型はシンプルで作りやすいこともあり、マンションのコストダウンに適しています。

ワイド型リビング

ワイド型リビングは最近最もよく見かける間取りです。入口付近は同じですが、LDを横一杯に取る代わりに、その残りのスペースに四畳半の和室が配置されています。

最もよく利用するリビングを大きく使える点が特徴です。リビングの採光はいいので開放的でもあります。

ただし隣接する四畳半の和室の通気と採光がよくありません。この和室の使い道が難しいのが難点。角部屋以外でよく見かけます。

ただ、和室を余らせていると色々な目的で使えます。

襖（ふすま）があるので親が泊まりに来た時に客間として使用したり、子供が小さい時は昼寝としても和室は活躍しれくます。LDからもよく見えるので当時は助かりました。

その他、入口すぐに洋室があると、リビングを通る必要がないので、親の知人が来た時はすぐに部屋に入れます。

それに対し、入口すぐの部屋を子供部屋にしてしまうと、大きくなってきた時に今いるのかがわからないというデメリットもあります。

角住戸（角部屋）

角住戸はその名の通り、マンションの角部屋にあたります。よくあるのは南西角か南東角。

その為、南側横一面のバルコニー以外に、東側か西側に小さな小窓やバルコニー、サービスバルコニーが設置されています。たまにL字型のバルコニーも見かけます。

光りが多方向から取り入れられるのは大きなメリット。最低でも2方向、最大3方向からの採光が可能です。

角部屋になるので、外廊下を通る人が少なくバルコニーを広く使えるのが特徴です。

ただし、マンションの両端しか造れないため、価格が割高になります。

ワイドスパン

ワイドスパンとは、バルコニー側に開口部分が7m以上となる広めのタイプを言います。

採光が最もあり、間取りの自由度もあります。しかし販売価格が割高であることが多いのが特徴です。

センターイン

センターインタイプとは、中央に玄関を設けたタイプです。入ってすぐに左右に分かれるのでプライベートと客間とを分けることができます。

お客さんが来た時に洋室を見られないメリットがあります。各部屋が独立しているタイプを希望される場合はこの形が良さそうです。

ただしプライベートが確保されている分、誰が出入りしたかがわかりにくいというデメリットもあります。見通しが悪いという考え方もできます。

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私自身がファミリー世帯向け3LDKの中古マンションを購入しました。

購入する前は自分の考えていた予算をどうしてもオーバーしてしまい、「希望のマンションを見つけられない」「今後妥協しないといけないのでは？」と悩んでいました。

できるだけ妥協せずに予算内でファミリー向けマンションを購入するにはどうすれば良いのか？

その時に相談したり、本を読んだりして何とか予算内で希望のマンションを買うことができました。その時の経験を踏まえて紹介します。

「駅から徒歩何分」の範囲を少し広げてみる

マンション価格を決める大きなポイントに「駅から徒歩何分」というのがあります。

例えば「駅から徒歩5分」だと、そのマンションは立地条件が良いので強気の価格であるのがよくわかります。

そこで、その駅から何分というのを少しだけ広げてみましょう。例えば「駅から徒歩8～10分」まで。

「駅から徒歩何分は実際はそれより遠い、どのような基準なの？」でも書きましたが、「駅から徒歩10分」だと実際は「プラス5分」を足した「駅から徒歩15分」かかることになるので、できれば「駅から徒歩8分まで」が良いと思います。

このように数分延ばすだけで、マンションの物件価格が下がることが多いです（場所によっては強気のエリアもあります）。

個人的な感想ですが「駅から徒歩10分以上」はやめておきましょう。

実際に毎日の行き来がタイヘンですし、いつかそのマンションを売却したり、賃貸マンションとして貸し出すことを想定すると、やはり買い手が付きにくくなりますからね。

実際に歩いてみると、「これは少し遠い」とか、「思ったより近い」というのがよくわかると思います。

角部屋や南向きの部屋にはこだわらない

マンションの価格を決めるのに角部屋と南向きの部屋は特に価格が高くなります。これは日本のマンションの価格設定の特徴だそうです。

その理由は南向きの部屋は日当たりがよく洗濯物がよく乾くという理由で、角部屋というのは日当たりにプラスして、窓が多いので風通しが良かったり部屋の間取りがよかったりという理由からです（角部屋は部屋数が多いという理由もあります）。

以上のことから角部屋と南向きの部屋は、他の部屋より高く設定されています。

北側の部屋は常に暗くなりがちですが、夏は涼しいのと部屋やタンスが日焼けしないというメリットもあります。

冬は暗いという方もいますが、階数が上にあると思ったよりも部屋は明るいです。またマンションは密閉感があるので、常に温かいのも特徴です。

例えば「日中は働いていて家にはそれほどいない」という方は、南向きである必要性が減ってきますね。

そのマンションにどれだけいるのかを考えると、それ以外の部屋でも良くなってきます。

住みたい街候補を少し増やしてみる

今探している街・エリア以外に他に便利な場所や駅はないかを考えてみましょう。

人は自分が育った街やよくとおるエリアなどを中心に住む場所を考えがちですが、自分が思っている以上に同条件の街が存在します。

「絶対にこの校区でないとダメ」という事情があればこれ以上エリアを広げられませんが、そのような条件が無ければ、同じ沿線でお手頃価格のマンションは結構あります。

その他、近くに他の路線（電鉄）があれば、そちらの方も見てみましょう。すると急に物件価格が安くなっていることが多いです。

道一本挟むだけで、価格が大きく変わっていることに気が付くと思いますよ。

これだと通勤・通学の時間がほとんど変わらずに、マンション価格が下がったマンションを購入することができます。

新築マンションにこだわらず、中古マンションも候補にする

3LDKのファミリー向けマンションは、新築マンションに限定して探すと意外と少ないものです。

昨年までは結構あったのに、今年からは急にファミリー向けマンションが建てられなくなったといいうことは結構多いです。

自分が買いたいタイミングにファミリー向け新築マンションがなければ、中古マンションの購入も検討することをおすすめします。

中古物件と言っても、10年以上前の古いマンションをイメージしがちですが、築5年の中古マンションから候補にしてみるとマンション価格を低く抑えられ、自分が住みたい街で見つかる可能性も広がってきます。

まとめ

私は当時築8年の中古マンションを購入しました。希望の間取りで3LDKです。

最初は新築マンションで探していましたが、どうしてもタイミングが悪かったのか、希望のマンションをみつけられませんでした。

そこで考え方を変えて中古マンションも視野に入れて両面で探してみたところ、築8年のマンションを見つけることができたのです。

築8年の中古マンションだと、それほど古くありません。マンション自体も新品で、ロビーも広く綺麗、そして間取り、部屋も特に古くは感じませんでしたよ。

最初は築5年までを探してみて、少しずつ範囲を広げて見ると良いと思います。

ある年数を超えると急にマンション価格が下がっていたので、希望の街、希望の駅、希望の徒歩数、南東部屋を見つけることに成功しました。

いつまでたってもマンション価格が下がらないエリアも一部でありますが、年数が経つとどうしても下げざるを得ないエリアも多いです。

検討エリアを少し広げながらも希望のマンションを見つけてみてください。

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マンションの物件情報を見ているとよくRC造、WRC造、SRC造、S造という文字を見かけます。

これを知っておくことで、そのマンションがどのような構造で建てられているのかがわかります。

4つの構造の意味とそれぞれの違いについて、適正階数と限界階数からわかることを紹介します。

※今ではS造のマンションはありませんが、過去に存在したので表記しています。

RC造とは？

RCとは、Reinforced Concreteの略で鉄筋コンクリート構造のことです（直訳すると「補強されたコンクリート」）。

文字通り「鉄筋」と「コンクリート」で建てられています。

一般的にRCといえば、建物を柱と梁で支える骨組みを採用した時に表記されています。

この骨組みはよくラーメン構造と表記されます。

※ラーメンとはドイツ語で「骨組み」という意味。

まず最初に「鉄筋」を組み、その後に型枠に「コンクリート」を流し込み固めています。

「鉄筋」は熱に弱く錆びやすいのですが、その鉄筋を「コンクリート」で覆うことで、熱から守り酸化を防いでいます。

また、「コンクリート」は引っ張られる力に弱いのですが、それを「鉄筋」で補強しています。

以上のことから「鉄筋」と「コンクリート」お互いの弱点（デメリット）を、両者を組み合わせ補うことでメリットだけにしているのです。

RCの特徴としては、耐久性や遮音性に優れてはいますが、その反面、柱と梁が出っ張ってしまうのでその分部屋が狭くなってしまいます。

RC造の一般的な適正階数は、「2階〜8階建の中高層階マンション」となっています。

限界階数は9階〜12階建て。

▲酸化した鉄筋の様子。

WRC造とは？

WRCとは、Wall Reinforced Concreteの略で壁式鉄筋コンクリート構造という意味です。

RCと同じく鉄筋コンクリート構造ですが、柱と梁は使用しません。

代わりに床に分厚い「床スラブ」と壁に「構造壁」を使用することで、建物を支えています。

WRC造は、RCと違い梁と柱を使用しないので、部屋を広く取れるのと壁の強度が高く遮音性があり、費用も安く抑えることができるのが特徴です。

しかし、耐震性などを確保するには、壁量の厚みを必要とするため、壁に設置するドアや窓の場所が限定されてしまいます。

そのため、設計の自由度は低くなっています。

もし中古マンションを購入した時にWRC構造だった場合は、リフォームする時に間取りの変更がしづらい点に注意しましょう。

WRC造の一般的な適正階数は「3階建以下の低層階マンション」となっています。

限界階数は5階建て。

※最近では高強度コンクリートが登場したことで、40階建て以上のマンションでもRC造を採用しているタワーマンションもあります。

SRC造とは？

SRCとは、Steel Reinforced Concreteの略で鉄骨鉄筋コンクリート構造という意味です。

RCと同じくラーメン構造（骨組み）を採用していて、柱の中に「鉄骨」を埋め込んでから、「コンクリート」を流しているので、より丈夫な構造になっています。

しかし、柱の中に鉄骨を使っている分、コスト面では割高になります。

SRC造の一般的な適正階数は「8階建以上の高層階マンション」となっていることから大型マンションやビルなどで使われる構造です。

限界階数は21階〜25階建て。

S造とは？

RC、WRC、SRC以外に、S造もあります。S造とは、Steelの略で、鉄筋構造という意味です。

鉄筋のみなので、耐久性や遮音性で劣るため、今では分譲マンションには採用されていません。

昔の中古マンションに「S造（S構造）」とあれば、その場合はもろい上に、ノイズもします。

絶対に購入しないようにしてください。

まとめ

RC造、WRC造、SRC造、S造の意味とその違いを紹介しました。

上の表からでもわかるように、8階から12階建が限界階数を適応した場合、RC造でもSRC造でも建てられることがわかります。

それぞれの適正階数を知ることで「限界階数ギリギリのマンションは耐震的に大丈夫？」をいう疑いを持つことができます。

そのあたりを中古マンションを探す時の判断材料にしてください。

特に新耐震基準以前のマンションには要注意です。

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