新築マンションは一定の価格から値下げされることは少ないのですが、必ずしも値引されないわけではありません。

ある一定の基準で新築マンションも値引きされます。しかしそれは売れ残っている場合に限ります。

「新築マンションはいつ値引きされるのか？」についてまとめてみました。

新築マンションの建設中は値引きさせることはほとんどない

新築マンションが販売されるのは、そのマンションが建設し始めた時期からです。

丁度、基礎工事がスタートした時からマンション名が決定し、大きく広告が出てきて販売が始まります。

その後は、新築マンションが完成する頃までには完売させるというプランで基本的に動いています。

販売から完売までには結構なゆとりがあることから、第1期販売、第2期販売と進めていきゆったりとした販売が続きます。

以上のような完売までのプランが基本としてあるので、慌てて値下げするということはありません。

この時期はまだ売り手側に余裕があるので、マンションギャラリーで値下げの話をしても全く取り合ってもくれないでしょう。

モデルルームでの顧客との対話の中から予定価格を出して、その価格で売れそうか？を判断しているので、この段階でこのままの価格でいけるかをおおよそで判断しているのです。

新築マンションの完成（竣工）直前に売れ残っていても値下げが難しい

新築マンションの完成（竣工）時期になっても売れ残りがあった場合は、売り手側としては本当は値下げしたいという思いが出てきます。

特に大量の売れ残りがあった場合は、特に顕著。

しかし販売終了間際でもなかなか値下げしたくてもできない事情があります。その理由はすでに購入している先行予約者がいるから。

この段階で大きく「本日より値下げ」と公表してしまうと、先行契約者が不公平を理由にうちも値下げしてほしいということが起り得ます。

そうなるとウチもウチもとなってしまうことが想像できるので、このようなクレームや抗議が来るのを恐れてなかなか値下げできないのが現状です。

ある時期から新築マンションの非公式の値下げが行われる

とは言え、このままじっとしているだけでは売れ残ってしまいます。

大きく値下げを公表すると、怒りの抗議が顧客者から怒り出すので公には値下げには踏み込めません。

しかし売れ残りが続いている場合は、ある時期から表沙汰にはせずに値下げ販売がスタートします。

いつ値下げがされているのかは、販売会社との直接交渉する時です。

竣工間際または完成後に、マンションギャラリーや完成したマンションなどで個別交渉ができます。

個別交渉の時に価格の値引きが行われることがあるので、直接交渉した人にしか値下げ額についてはわかりません。

新築マンションの値下げ時期はいつ？

では売れ残った新築マンションの値引きが始まるのはいつ頃なのでしょうか？

それは新築マンションが80％売れ残り、あと10〜20％で完売となる時期に値下げされることが多いと言われています（各会社によって異なる）。

新築マンションの約80〜90％を売ることができれば、あと残りを10％割引で販売したとしても、全棟で見ると2〜3％ぐらいの値下げで収まるので、価格が下がったということが表沙汰として出てくることはありません。

そのため、よく見かける公表データには「変化なし」という結果が出ているのです。

まとめ

基本的には新築マンションの値下げは行われませんが、最後の売れ残りに関しては、先行予約者の件もあるので、非公式でモデルルームなどによる個別対応で行われています。

ほとんどがこのパターンになりますが、予想以上に売れ残るマンションも世の中にはあります。

例えば、少し交通アクセスがよくない新築マンション、大都市に完成したタワーマンション（タワマン）など。

タワマンの場合は、周囲にタワマンだらけの場合によく見られます

このような時は、モデルルームでの購入希望者との対話の中で販売側がわかります。

初期の段階からマンションの割引が再調整され、新価格が公表されることがありますがこれは例外の話で、基本的には新築マンションの値引きについては少ないというのが現状。

新築マンションが完成するタイミングで、まだ売れ残っている場合は値引き交渉が実現する可能性があると思います。

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先日、家の近くを散歩していると、積水ハウスの「住まいの参観日」が行われていたので、興味本位で見学してきました。

実は私は「住まいの参観日」について勘違いをしていました。

建てられた一戸建てを販売するための見学だと思い込んでいたのですが、実はそうではありませんでした。

本来の意味とは？また、実際に見学した理由と感想をまとめて紹介します。

「住まいの参観日」とは？

積水ハウス「住まいの参観日」とは、建てられた一戸建て住宅の購入を目的とした見学会というわけではありません。

本来の意味は、既に買い手がいること、そして土地の購入者がオリジナルでカスタマイズして造った家の内装を見学できるというものだったのです。

つまり「このような一戸建ての建て方もあるよ」というのを実際の家を通じて知ることができるのです。実際の家を見学するので、手袋をしましたよ。

私は何も知らずこの家欲しいなと思いながら見ていたのですが、途中から「買主の方がこのように選んだ」という話からわかってきました。

積水ハウスの担当の方がとても親切で、何も知らない私に丁寧に説明してくれましたよ。

一戸建てだけだと思っていましたが、最近ではグランドメゾンの超高層タワーマンションでも「住まいの参観日」がありました。

「住まいの参観日」を見学した理由と感想

中古マンションを既に購入しているにも関わらず、なぜ私が近くの「住まいの参観日」を見学したのかというと、その場所はかなりいい立地条件であり、以前からこの周辺に興味をもっていたことと、周辺はマンションが多いのですが、一部だけ一戸建てがあり、その場所にどのような家が建てられているのか？ということに興味があったからです。

家は屋根の形をしたタイプではなく、四角形になっていて壁で家の中が見えない仕組みになっています。駅からとても近いので、プライバシーを保護した外からは何も見えない形状の家になっていました。

1階はガレージで2階はリビングダイニング、3階は子供部屋や寝室、ベランダになっています。この2階だけ見ることができました（それ以外はまだ出来上がっていませんでした）。

両端ギリギリまで家に囲まれていて、そして後ろはマンションがぴったりくっついたかなり狭い密集地です。

このような場所に約40平米の一戸建てはどう建てるのかということに興味がありました。

実際に見学してみると周りに密集した場所への工夫が施されていて、かなり好印象。「これは住みたい」と思わせる家でしたよ。

特に一番興味深かったのは、周りに囲まれた家がある中でどのように採光をとるのかということです。

これはなんと2階の一部を吹き抜けにして真上から取り、中庭のようにしていました。周りは囲まれているのに上から太陽が当たるので、以外に明るくてこの光の取り方はいいなと思いましたよ。

しかも誰からも見られずにバーベキューやティーパーティーができるスペースにもなっているので、ここだけ見ていると周りに密集した家があるとは本当に思えません。

本当によくできたアイデアです。もし家を建てることがあればこのアイデアを参考にしたくなりました。

おそらくですが、土地は5000万円以上で、建てるのに6000万円以上、合計1億円以上はする家と場所でした。

帰宅時にいただいた「不動産情報」（積水ハウスグループ「清和不動産」）から確認してもこの辺りの土地代はかなり高額で、なかなか見つかりません。

マンションは土地代含めてあの価格はやはり買いやすく、一戸建ては高額だなというのを改めて実感しました。まぁ、都会で一戸建てという選択肢はかなり無謀ではあるのですが…

見学では以下のものを知ることができました。

一部がまだ骨格が見られるようになっていて、その中を通っている水周りの様子も知ることができました。

もし水漏れなどがあった場合に、すぐにどの場所が原因かがわかるような仕組みになっているようです。

その他、木造では必ずある柱が、鉄骨は自由に場所を変えられる仕組みになっていることも見ることができました。

最後はまだ完成していない階をVRのようなもので見ることで、完成後の実際の家の様子を見ることができたりとなかなか進化した見学会でした。

最後に

今回「住まいの参観日」の一件だけを見学しただけなので、ほんの一例になりますが勉強になりました。他の「住まいの参観日」にいくとまた別の違ったことを発見できると思います。

上が丸くなったドアがあったり、シャンデリアも凝っていたり、採光の取り方などもおしゃれでいい部屋でしたよ。

自分が部屋の内装（キッチン、壁、床、電気、冷暖房の場所など）をこうしたいというものは、今の時代はほとんど先例があるので、それが実現できるのだなぁと感じました。

実際に家を建てようと考えておられる方は気軽に行ってみてください。リフォーム済みの家などの場合もあるので、色々なアイデアがもらえると思います。

帰りに積水ハウスのロゴ入りのタオルをいただきました。また近くで行われていたら参加したいと思います。

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不動産会社は利益を得る必要があるため、巧妙な手口で物件を売り込もうとします。

（※全ての不動産会社がそうというわけではありません）

お客さんに買ってもらおうという気にさせるテクニックというのがあり、その中の一つに「回し物件（当て物件）」というのがあります。

これは物件を案内する方法として使われる比較テクニックで、大きく2つのパターンがあります。

今回は不動産業者が使う手口「回し物件」についてご紹介します。

不動産会社は売りたい物件を先に決めている

全ての不動産会社がそうというわけではありませんが、先に買ってもらいたい物件を決めていて、それを良いと思わせる流れに持っていくパターンをよく使っています。

このパターンになると、お客さんはその物件が良さそうに見えるのです。

お客さんから問い合わせがあると、その物件だけ案内して終わるということはまずありません。必ず希望物件を聞いて、それに近い条件の物件を3件ほど紹介してくれます。

その3件は先に決めていた物件を買ってもらおうとするための手順を先に決めているのです。つまり買ってもらいたい物件を引き立てるための仕組みがあるのです。

よくあるのが魅力ない物件や高い物件を見せておいて、最後に買ってほしい物件を見せるとこの物件が良いと思えてくるというセールストークがあります。具体的に見ていきましょう。

回し物件のパターン

回し物件には大きく2つのパターンがあります。一つは魅力のない物件からの流れ、もう一つは割高な物件からの流れです。

回し物件のパターン１：魅力のない物件

まずある程度の予算を聞いて、あまりよくない物件を見せられます。すると買主はこれは嫌だと当然思います。

次にもう一つそれほど魅力のない物件を見せます。これも予算の範囲内で探した物件だとか、「この予算だとこのような物件になる」というトークが続きます。

そうなると買主は2度続けて魅力のない物件を見せられると、この予算だとこれしかないという気になってしまいます。

そういう流れになった時に、最後に見せる物件がいかにも良さそうに見えるのです。これが不動産会社が買わせたい物件です。

回し物件のパターン2：割高な物件

次は希望間取りや立地条件を聞いて、この場所だとこのぐらいの価格になるというパターンです。

「このあたりだと6,000万円が多いです」という物件を見て、次に見た物件も5,800万円という物件を見せられると、このあたりは6,000万円前後が相場なのだなという気に買主はなります。

そういう風に思わせておいて最後に4,800万円の物件を見せられると、買主は「おっ安い！」となり、この物件が魅力的に見えてしまうのです。

しかも「このような物件はこの先もう出ない」と言われると、今も申し込まないといけないような気になってしまうというパターンです。これは私も何度か体験したことがあります。

まとめ

不動産業者のセールストークは、そういうものだということを知っておくと、「このパターンできたな」とか「これを買わせたいのだな」と冷静に見ることができますよ。

必ず今すぐ申し込まないこと、誰かと相談するということにして一度冷静になるようにしましょう。本当に希望する物件かを考え直す時間が必要です。

また、割高な物件はすぐにわかります。先に高い物件を紹介された時は「回し物件」の可能性があるので要注意。

買主の気が変わらないように押しが入ってきます。例えば「明日にはこの物件は無くなっているかもしれません」など。こういう営業マンのテクニックがあることを知っておきましょう。

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マンションを購入すると利便性が一気に上がりますが、入居直前にさらに良くしたいと思うことがあります。それは設備オプションが関係しています。

どれも目移りしてしまい便利に見えるものでも、実際に設置するとそれほどでもなかったりすることが多いのが実際に住んでみた感想です。

ただし全ての設備オプションが悪いというわけではありません。

マンション購入者が満足した設備オプションと失敗した設備オプションについてまとめてみました。

設置して良かった設備オプション

実際にマンション購入をした方の中で良かった（満足した）設備オプションを紹介します。

フロアコーティング

フロアコーティングをすると、食べ物をこぼしてシミになりそうな床の掃除が簡単にできます。

常にピカピカ新品のようなフローリングを維持できるので、子供がいる家庭では大活躍です。

家具や物を置いた後にコーティングすると塗れない場所も出てくるので、事前に済ませるフロアコーティングはやってよかった設備オプションの一つです。

今後はホームセンターなどでフローリングワックスを購入し、表面を掃除した後に塗っていくとその後も新品のようなピカピカを長持ちすることができます。

玄関横の鏡

出かける前に服装をチェックする玄関横の鏡を設備オプションとして設置する方がいます。

もし同様の鏡があれば必要ありませんが、今後購入予定の方は設備オプションとして考えても良いかと思います。

自分で設置するよりも当然綺麗に出来ますし、その部屋にあう鏡が用意できます。

鏡を玄関に置くことで、部屋が広く見えたり明り取りとしての効果もあります。

電源コンセントの増設

家電の置く場所によってはたくさんの電源コンセントが必要な場所が出てきます。どこにどの家電を置くのかを決めておいて、足りないと感じたら電源コンセントの増設をしておきましょう。

一日中さしっぱなしの家電があります。例えば照明器具や空気清浄機など。また掃除機などでも各部屋に電源が必要なので満遍なくコンセントがある方が助かります。

これをしておかないと、タコ足状態になるので安全面からもオススメします。ぜひ部屋のレイアウトを考えて、それに応じたコンセントを増設しましょう。

ただし、マンション全体で電気の総容量が決まっているので、各住戸ごとに限度があります。先にそれを確認してください。

あると便利なコンセント増設場所をまとめておきます。

コンセントの増設は電気工事が必要なので、入居後に後付けが難しくなっています。

他のオプションより申込期限が早めに設定されているので、できるだけ早く検討するようにしましょう。

ドアを引き戸に変更

ドアを引き戸に変更することは、幼児やお年寄りがいる家族には安全です。私は変更しませんでしたが、引き戸にすべきだったという後悔があります。

それはドアを子供が開けたり閉めたりして遊ぶのと（注意するとさらに遊びます）、足にドアを挟みそうになっているのを何度か見たことがあるからです。引き戸は足の指詰め防止にもなります。

場所によっては引き戸を開放したままの方が、隣の部屋との活用がしやすい場合があります。

ドアがあることで閉鎖的な感じがする部屋もあるので、想像以上に便利だという口コミ結果がでています。

洗濯機の上の吊戸棚

洗濯機の上はデッドスペースになりがちな場所です。その場所に吊り戸棚があれば、洗剤や掃除用品、タオルなどを入れるのに便利です。

私もこれは設置しています。意外とタオルは嵩張るのと、掃除用品が色々と多いので助かっています。戸棚があるだけでシンプルに見え、細かなグッズが見えないことで生活感を消すことができますよ。

結局他の戸棚を買ったりして、設置する予定があるのであれば、このスペースは設置オプションとして考えると良いかと思います。

大型食器洗浄乾燥機

標準設備の場合もありますが、大容量の場合はオプションになります。キッチンの引き出しの中に入れられるビルトインタイプなので見た目がすっきりとしてとても綺麗です。

後付けになると上に乗せるタイプになるので、予定している方はビルトインタイプをオプションで設置しましょう。

カップボード（食器棚）

キッチンごとにあうデザインのカップボード（食器棚）を設置してくれます。高さやその部屋のデザインにあった食器棚になるので統一感がでてきます。

ただし仕様変更、設計が関わってくるので、工事オプションとしては価格が高くなります。

エコカラット

湿度を調節して、においまで抑えてくれるエコカラットおいうインテリア壁材があります。日本は湿度の変化が夏と冬に激しいので、特に人気があります。

種類もたくさんあり部屋のアクセントにもなります。

照明の増設

その部屋に高級感を出すダウンライトというのがあります。これはモデルルームでも多用されているので確認してください。

電源コンセントと同じく、電気工事が関係してくるので、早めに検討しましょう。

設置して失敗した設備オプション

実際にマンション購入をした方の中で失敗したと感じた設備オプションを紹介します。

キッチン床暖房

キッチンの床暖房は、キッチンへの滞在時間に比べると電気代が高くつき、設置しなければよかったいう感想が多いです。

電気代が高すぎると使わなくなります（これはどこにでも言えることです）。意外とスリッパや代用品で対応できたりするので、キッチンに床暖房を設置するのは非経済的だと思います。

ミストサウナ

新しい生活がスタートすると、これまでとは違うことをしてみたくなるものです。ミストサウナを設置したくなるというのもその一つです。

ミストサウナとは天井から出る霧状の温水でリラックス効果が期待できるものです。

自宅でサウナができるのは確かに魅力的ではありますが、カビが発生しやすいということで、維持させるのもなかなか大変です。

小型食洗器

食洗器自体は必要ですが、小型の食洗器を設置すると、洗浄力不足で結局手洗いをしているという方もいるようです。

必ずその食洗器の効果を知ったうえで検討しましょう。オプションで購入しなくても、後から良い大型食洗器を探して設置する方が良さそうです。

床下収納

収納力がアップするので一見良さそうに見えるのが床下収納です。実際は整理しにくいので一度も開けない物置になってしまいます。

IHクッキングヒーター

キッチン周辺の掃除はしやすいのですが、火力不足という声が多いです。また電気代も気になります。料理が好きな家庭では向いていません。

ピクチャーレール

壁に穴を開けずに額物や絵を飾ることが出来るピクチャーレールですが、何もない部屋にはおしゃれですが、結局その下に家具などを置いてしまい、機能しない使えないということもあります。

このあたりは、オプションで設置するのではなく、実際に生活してから考えるのが良いと思います。

高機能トイレ

自動的に開閉したり、自動的に掃除したりする高機能トイレですが、滞在時間の割りに高機能すぎるので宝の持ち腐れになる方もいます。

電気代が安ければもちろん便利なのですが、非経済的なものの一つなので、結局スイッチをオフにしている方もいるようです。

まとめ

良かったオプション、失敗したオプションを見てみると、生活に関係する地味なオプションが良かったという結果がでてきます。

「便利かも」「おしゃれ」というイメージだけで想像して設置してしまうと、結果的に使わないことが多いので失敗してしまいます。

毎日の導線、生活パターンなどを考えて設置するか検討するようにしてください。必要なものだけ選びましょう。

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「不動産会社はたくさんあるので、どの会社を信用してよいのかがわからない」という方も多いと思います。

特にグレイゾーンがあるので、物件を探したことが無い方は不動産業者の話を鵜呑みにしてしまいがち。

マンション／一戸建てはこれまでで最も大きな買い物になります

失敗しないための不動産会社の見分け方・選び方についてポイントをいくつかご紹介します。

１．不動産会社の店頭は綺麗か

まずは不動産会社の店頭を確認しましょう。

「サービス業として迎え入れる姿勢が出来ているか」をチェックすることができます。

例えば、看板や窓ガラスが綺麗か、汚れていないか。店内は整理されているか。リーフレットは綺麗に配置されているかなど。

そして「宅地建物取引業者免許証」が掲示されているかも重要です。

２．店内の雰囲気は重要

不動産会社の店内の雰囲気は重要です。

販売員の言葉遣い、丁寧な話し方もそうですが、電話で物件の確認をする時の話し方もチェックしましょう。

営業のノルマがある会社はピリピリした空気が漂います。契約をせかしてきた場合は要注意です。

３．物件の広告に禁止されている用語が使われていないか

不動産公正取引協議会が不動産広告のルール（表示規約）と言うのを設けています。

その中に禁止している用語というのがあり、それを普通に物件の広告に使っている業者はやめましょう。

誤認するような二重価格表示、おとり広告など、実際の不動産とは異なることを表示している広告です。

例えば、日当たり良好、掘り出し物、激安など、誇張して書かれていることも注意しましょう。

参考：不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（不動産公正取引協議会連合会）

禁止されている用語を下にまとめました↓

４．販売員が専門知識をもっているか質問して確認しよう

不動産業者の販売員の知識不足によるトラブルが実際にあり得ます。

その結果、購入者が誤解してしまい、思っていたのとは違ったというトラブルが発生しています。

担当者が本当に物件の知識を持っているのかを質問して聞いてみましょう。

わざわざ試すというのではなく、瑕疵（かし）保険、受託ローン控除、税金について聞いてみると、専門知識をもっているのかがその答えでわかります。

質問内容

もし担当者に知識がなければ、ごまかさずに正直にわからないと言えるのか、またそれを調べて教えてもらえるのかも重要なポイントです。

分からなかったときの対応から判断しましょう。

５．物件のデメリットが言えるか

どの物件にも完璧なものはありません。必ずメリットもあればデメリットもあります。

メリットについてはどの不動産会社の販売員も話せますが、デメリットについても丁寧に説明してくれるかもチェックしましょう。

できればデメリットについては話したくはないでしょう。

しかし納得して買わないと後でトラブルになります。できる営業マンはきちんとデメリットも話してくれます。

この担当者は色々な場面で誠実な対応をしてくれると思います。

まとめ

物件選びで重要なことは、良い不動産会社の優秀な営業マン／ウーマンを見つけること。親身になって相談してくれる信頼関係を築くことが重要です。

もし販売員が売りたい物件ばかり次々と提案してきたり、押し付けてくるような会社があれば、即座にやめておきましょう。

あくまでこちらの要望の中から、それにあった物件を紹介してくれる会社を選ぶようにして下さい。

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新築マンションと中古マンションを両にらみでで探していると、各マンションに省エネ基準ということが書かれています。

例えば新省エネ基準、次世代省エネ基準、断熱、低炭素など。

省エネ基準については昔からありますが、2025年から義務化され、より厳しい基準が設けられるようになりました。

これらの省エネ基準とは一体どういう意味なのでしょうか？変遷や歴史を見ながら、今後厳しくなる基準についてご紹介します。マンション選びの基準も大きく変わってきます。

省エネ基準の変遷

地球環境問題や資源問題などが世界的に広まり、住宅などの光熱費を省エネ対策していく方針が進んでいます。

各家庭やオフィスで使われている消費エネルギーの中の60％がエアコン（冷暖房）と給湯器に使われています。

その理由はこれまでの建物は熱が外に逃げてしまうから。その為、次から次へとエアコンの力が必要になり、消費エネルギーやコストがかかるのがこれまでの建物なのです。

そういったことをなくしていくために、マンションでも断熱による省エネルギーへの方向が検討し実際されることになりました。

省エネ基準の歴史

2014年以前と2015年以降では大きく省エネ基準が変更されています。また2025年には義務化されました。

1980年～2014年の省エネ基準と住宅性能表示制度

まず1980年（昭和55年）に省エネルギー基準が制定されました。その後、1992年（平成4年）に改定されて新省エネルギー基準が制定。

そして、1999年（平成11年）に次世代省エネルギー基準が制定されたというのが日本の省エネ基準の制度化の流れです。

2014年までは住宅性能表示制度による「温熱環境（省エネ性）」で等級4が最高でしたが、2013年より低炭素基準による「等級5」が設けられ以下のように変更されました。

2015年以降の省エネ基準と住宅性能表示制度

これまでは温熱環境のみでしたが、2013年（平成25年）より細かく分かれ、断熱等性能等級と1次エネルギー消費量等級になり、低炭素基準による「等級5」が設けられました。

参考：H25住宅省エネ基準の見直し等に伴う住宅性能表示制度の改定について

今後、2025年に「省エネ基準の義務化」されました。全ての新築住宅が条件をクリアしないといけないのは「等級4」となっています。

2025年以降の「省エネ基準の義務化」の位置付け

2025年4月から「省エネ基準の義務化」が行われることで、等級4以下は認められなくなりました。そうなると等級4以下の中古マンションの価値が一気に下がることが目に見えています。

詳しくは以下のような位置づけになります。

これまでは耐震基準がマンションの価値を維持するものとして重要視されてきましたが、今後はそれに加えて省エネ基準が加わることは間違いありません。

断熱や低炭素の新基準を設けたマンションは建設コストがアップする分、価格は高くなります。その理由は断熱材が厚くされたり、サッシの断熱性能もアップさせる必要があるからです。

省エネ基準の住宅については価格を見て候補から外したくなりがちですが、ランニングコストや資産価値などを加えると結果的に省エネマンションの方が格安なのです。

マンションの候補が複数あり迷った場合は、その中から省エネ性能の良い物件を選ぶようにしましょう。

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一戸建て住宅やマンションは「駅から徒歩何分」という立地条件によりその物件の価格がおおよそ決まります。

「駅から15分までだったら大丈夫」と思い、気になる物件まで駅から歩いてみると「実際は20分かかった」ってことがありますよね。

この「駅から徒歩何分」というのは、どのような基準で決まっているのか？についてまとめてみました。

「駅から徒歩何分」はどのような基準で決まっているのか？

「駅から徒歩10分と聞いてきたのですが、実際にもう少しかかりました」ということをマンションのモデルルームの担当者に聞いてみると、それは全国共通の基準によって成り立っているということです。

「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」というのがあり、どの不動産にも不公平が無いようにルールを設けています。

その中の一つに「不当表示」というのがあり、実際より短い時間を表示してはいけないという記述があります。

そのため、80mを徒歩1分として計算、後の端数は切り上げて表しています。

私は駅から新築マンションまでをよく歩くのですが、実際に表示されている時間、例えば駅から徒歩10分だと、実際は徒歩15分ぐらいかかります。

ほかにも徒歩7分だと実際は12分と、だいたいですが表記されている時間に5分足すと実際に歩いた時間になります。坂道があるともっとかかるかもしれません。

目的地まで歩くのに色々な場所を見たりしますからね。目安として覚えておいてください。

また、信号や踏切などの待ち時間は考慮されないので、実際に歩くと表記された時間より多くの時間がかかってしまいます。

バスの乗車時間は一般的な日中の所要時間になります。朝夕の渋滞などは考慮されないので注意しましょう。

「駅から徒歩何分」というのは、駅の出口からという意味

「駅から徒歩5分」というのは、駅の出口から徒歩5分という意味です。これも重要ですね。

例えば地下鉄だとホームからエスカレーターを上り改札を出て、そして最寄り出口まで出るのに5分以上かかるような駅が都会ではよくあります。

これだと何番出口に出た瞬間から数えて徒歩何分という意味です。

なので、駅から5分って近いなと喜んでいたら、実際はホームからだと徒歩14分ほどかかったということもありえます。

そいうこともあるので最寄り駅のことを知ることと、その駅の出口から実際に歩いてみて時間を測ってみると良いでしょう。

実際に歩いて特に遠く感じなければ何も問題はありません。

最後に

都会では「10分以内のマンション価格」と「11分以上のマンション価格」で、300万円〜1000万円の開きがあるエリアもあります（土地代の関係で）。

駅から徒歩5分なのに遠かったり、駅から徒歩10分なのに近かったりと、その駅によって出口までの距離は様々なので実際に歩いてみてください。

駅からマンションまで徒歩何分というのは、実際はプラス5分して考えましょう。これもおおよそですが、そこそこあっていると思います。

それ以外にも歩いてみてわかることがたくさんあるので、直接歩いて確認してみてください。

マンションまで歩いてみてわかることについては下の記事にまとめています↓

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新築マンションとあわせて中古マンションを探していると、新築マンション並みに価格が高い中古マンションがあることに気が付きます。

築30年以上は経過しているにも関わらず、強気の価格設定に驚かされることもしばしば。

「こんな古いマンションなのに、この価格、一体誰が買うの？」って思われることでしょう。

私もマンションを探しているときはそう思っていましたが、価格を高く設定している理由がわかってしまうと、特に驚かなくなってしまいました。

今回は中古マンションが新築マンション並みに価格が高い理由について、いくつかの条件を紹介します。

都心部で新築一戸建てや新築マンションの建設が少ないエリアに集中

中古マンションが新築マンション並みに価格が高いエリアを見てみると、わかってくるのが都心部だということです。

都心部は立地条件がよく、新築一戸建てや新築マンションの建設が少ないので、中古マンションの価格設定となるライバルが少なくなります。

しかし、必ずしも全ての都心部で起こっているわかではありません。

都心部を離れた場所での中古マンションの価格は下落幅が大きいので、これは人気のエリアに起こる現象であることがわかります。

中古マンションへの需要が高く、供給が少ない地域・校区

都心部で中古マンションの価格が新築並みに高いと書きましたが、全都市部で起こっている現象ではありません。

「その違いはどこにあるのか？」を客観的に考えてみるとわかってくることがあります。

それは「その地域に住みたい、中古マンションに住みたい」という需要が多いエリアであり、逆に言うと中古マンションの供給が少ないエリアであることがわかります。

私がよく探していた地域は、1980年代〜1990年代に建てられたマンションが多く、新築マンションを建てるための土地がほとんどないエリアでした。

そうなってくると、たまにビルが壊されそこに新築マンションが建てられた場合「この地域に経つのは10年ぶり」となるわけです。

こういうエリアになってくると、「みんなが住みたいけど、土地はなし」ということになり、過去に建てられた1980年代〜1990年代の中古マンションでも強気の価格設定で今でも販売されているのです。

まとめ

中古マンションが新築並みに高い理由をあげると以下のような条件になります。

都心部なのでかなり早い段階からその街が形成されてきたこともあり、1980年代にほとんどのエリアにマンションやビルが建てられています。

また都心部になると、マンション以外にオフィスビルも多いので、簡単にその土地を手放せないというのもあります。

そうなってくると、ビルを壊して新しいマンションを建てるような計画は自ずと少なくなります。

10年ぶりに新築マンションが建設となり、そのマンションの価格は高くなり、その周辺のマンションからすると特にライバルがいないことから価格の高めの設定が維持されるのです。

絶対条件にあるのが需要が多い地域・校区が関係していることです。たとえ中心部でも需要がないエリアは存在し、そのエリアは安くなっています。

例えば、中古マンションの価格が高く設定されているエリアから数分ほど歩いた場所に行くだけで、大きく下落している中古マンションを見かけます。

価格が安い理由はそのエリアに住みたいという人は少ないから。一本道路を挟んでいるだけで、子供が通う小学校・中学校の校区が変わってしまうので、このような現象も起こっています。

以前に比べて小学校・中学校選択の自由はありますが、実際のところ、行きたい小学校には別の校区からは入れません。その理由はその校区だけで既に小学生・中学生の人数が埋まっているからです。

そうなってくると、高くてもいいからその中古マンションがほしいと言う人が出てくるのです。

このような超需要が高いエリアが存在する限り、そのエリアでは中古マンションが安くなることはありえないということがわかってきます。

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マンションを購入するときにまず確認することが南向きであることです。

私は現在南西角部屋に住んでいますが、常に太陽が当たって洗濯物が乾きます。

西側については夏場は厳しいのですが、冬から春にかけてある時間帯があたたかくて、暖房がいらないぐらい。結構満足してます。

それに対し、人気が無いのは北向きの部屋。

太陽は南側からさすので、北向きだと太陽があたりません。1日中ジメジメ湿気のイメージがありますね。

そういう理由から人気がありませんが、実は生活パターンに当てはまる人は逆にメリットとなるのです。

今回は北向きの部屋のメリット・デメリットについてまとめてみました。

北向きの部屋のデメリット

まずは北向きのデメリットから。

このあたりはイメージがつきやすいと思います。直射日光が全くあたらないので、冬は寒いと感じると思います。

（ただ寒いと感じるのは北向きだけの理由ではありません。壁よりだからという理由もあります）

太陽があたらないので1年中ジメジメしているイメージがありますが、実はそうではなく、部屋の暗さは場所によります。

部屋の暗いと感じるのは、すぐ隣にビルやマンションがある場合です。北側でも前に建物がなければ明るいですよ。

特にマンションの上層階だと以外と明るいです。大きな建物が近くにないか、そちらの方が重要になります。

北向きの部屋のメリット

次に北向きのメリットを紹介します。

知人が北向きの高層マンションに住んでいますが、意外と明るいです。

夏場にお邪魔したときは冷房がいらないぐらいに快適でした。

日本では北向きは人気がないので、南向きの部屋よりは価格が安くなるのでお得です。また、家具が日焼けしないなどのメリットがありますね。

朝から昼にかけて仕事で家にいないことが多い方、午前中に寝ている方には向いていると思います。自分の生活パターンをイメージしてあっているのかを考えてみましょう。

最後に

北向き＝部屋が暗いという思い込みがありますが、実際は明るい部屋もあります。部屋の明るさと日照時間とは違います。

北側に景色の良い場所であれば、それらを毎日見られるというメリットもあります。

カビが生えやすいイメージがありますが、実際にカビが生えやすいのは、風を通せない理由がある場合です。北側でも両端の窓を2箇所開けて通風できる間取りの場合はカビは生えません。

最近では色々な働き方があるので、午前中はいない方、または寝ている方にはこの北側の部屋は気にならないのではと思います。

ただし低層階ですぐ近くに建物がある場合は暗いので注意してください。近くに建物がある場合は、北向きに関係なく暗いです。

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マンションの中で人気がなく売れないのが1階。その理由はたくさんのデメリットがあるからです。

ではどのようなデメリットがあるのでしょうか？また考え方次第ではメリットもあります。

そこで今回はマンション1階のデメリットとメリットについてまとめてみました。

マンション1階のデメリット

マンション1階に住むデメリットについてまとめました。

通行人に見られやすい

まず一番に挙げられるのが通行人に見られやすいという点です。

マンションには周囲のセキュリティを考慮して、1階の位置を高くしたりすることが多いのですが、それでもその場所が道から近かったり、高低差がある場合は、少し高い位置から見られやすい環境が存在します。

私の経験で書くと、1階はかなり高い位置にありましたが、隣にある一般道路がその位置とほぼ同じ高さにあったことから常に見られていました。

このようにそれぞれのマンションによって、例えば台地や坂道などに建つマンションだと、周りから見られやすいという問題が発生します。

地面に1階がある場合は、専用庭や大型バルコニーが設けられていることが多いのですが、そこに設置されている垣根だけではどうしても覗かれる心配があります。

せっかく冬に貴重な太陽があたる場所でも、通行人が多い場合はカーテンやブラインドを常にしているという状態になります。

セキュリティ面の問題

上で紹介した「通行人に見られやすい」というのと似ていますが、見られやすいということはセキュリティ面で上層階と比べると不利になります。

部屋に入られやすい可能性があるので戸締りを厳重にする必要が出てきます。それに比べて上層階は結構戸締りに関してはルーズだと同じ住人から話を聞きます。

今は防犯センサーが取り付けられることが多いので、外からの侵入には防犯ベルがなり、警備員が駆けつける仕組みになっていますが、それでも常に自らが警戒しておく必要があります。

日当たりが悪い

1階は上層階に比べると当然日当たりが悪くなります。

上層階であるほど周りにビルやマンションがないので、その分日当たりがよくなりますが、1階だとどの場所でも近くに塀があるので、日当たり側悪くなります。

中部屋だと特に日当たりが悪いです。角部屋の場合は、日当たりのよい時間帯もありますが、途中でビルや他の建物の影に入ってしまうので、上層階に比べるとどうしても日陰の時間が多くなります。

この辺りは、夏の日の太陽の角度や冬の日の太陽の角度によっても大きく変わってきます。

眺望は期待できない

マンションの良さの中で眺望が良いというのがありますが、低層階、特に1階だと遠くの山や海、タワー、城、花火などを眺めるといったことは期待できません。

断熱効果が期待できない

マンションといえば常に部屋が暖かいものですが、1階だと断熱材を入れていても効果を感じられません。

特に1階角部屋だとかなり寒く、ある時間帯になると他の壁3や近くのマンションが遮ったりすることで日当たりも悪くなります。

マンション1階のメリット

どうしてもデメリットが多いマンション1階ですが、少しだけではありますがメリットもあります。

すぐに外に出られる。外出が億劫にならない

上層階マンションに住む知人と話をすると毎回でてくるのが、マンションから外にでるのが億劫だという話。

この話を聞くと、マンション1階に住んでいると、そのような問題には出くわしません。

すぐに出かけて、簡単に部屋に戻ってくることができます。

価格が安い

上で紹介したデメリットがあるので、人気がないマンション1階には他の部屋より価格が安く設定されています。

それでも売れ残ることが多いのですが…

人が落下する心配はない

当たり前といえば当たり前ですが、1階なので人がアクシデントで落下する心配は皆無です。

特に赤ちゃんや幼児がいる家庭だと、この心配は常に存在します。その心配がないのはメリットだと言えるでしょう。

専用庭や専用駐車場などの付加価値がある

価格が安くてもなかなか売れにくい1階ですが、それを解消するために付加価値を設けています。それは専用庭や専用駐車場など。

マンションで一戸建てのように住めるというのを広告で見かけることがありますが、なんとか1階を売ってしまいたいという思いが感じられます。

専用庭があるとガーデニングが結構楽しめますよ。

他の部屋より間取りが多かったり、部屋が広いこともあるので、お得さは確かにあります。

専用庭などは確かにメリットではありますが、上層階のバルコニーからは丸見えの場合も多いので注意しましょう。

まとめ

マンション1階のデメリットとメリットを紹介しました。

マンションといえばセキュリティが高いことが売りなのですが、そのセキュリティ面の問題が1階だとどうしても難しいというのがあります。周りに見られやすい点が最重要課題だと思います。

しかし1階なので気軽に出かけられるという点、子供達が落下する可能性はゼロという面もありますね。

今回マンション1階の視点からまとめてみましたが、これらは全ての1階に当てはまっているわけではありません。そのマンションの場所の特徴によってあったりなかったりします。

坂道だと低い場所にいるとより周りから見られたり、坂の上だと意外と見られなかったりということもあります。

例えば折角1階に専用庭があるのに、騒音が激しくて外に出てられないという問題があるマンションもあり得ます。

このようにマンションには立地と周辺環境がそれぞれ異なるので、実際にそれを確かめる必要があります。

各地によってメリット・デメリットは出てくると思うので、希望のマンションがあれば新築・中古問わず実際に足を運んで確認してみてください。

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