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老朽化した中古マンションの建て替えが進まない問題と現状

中古マンションが立ち並んでいる様子

中古マンション購入のデメリットでも書きましたが、中古マンションの建て替えはなかなか進まないのが現状です。

ではいったい何が問題で進まないのでしょう？考えられる理由と現状について、問題点を幾つかご紹介します。

 

マンション建て替えの決議には5分の4の賛成が必要（老朽化物件は緩和へ）

中古マンションの老朽化

マンションを建て替えるには、従来はマンション所有者（区分所有者）の 5分の4以上の賛成が必要でした。

しかし、耐震性不足など老朽化の事情が認められるマンションについては、将来的に賛成割合を 3分の2（または4分の3）程度に引き下げる制度見直しが進められています。

とはいえ、5分の4という高いハードルがあるため、十分な修繕積立がなく追加の負担が必要な古いマンションや、高齢者やローン残債のあるファミリーが多い中古マンションでは、建て替えの合意を得るのが非常に難しいのが現状です。

実際、旧耐震基準のマンションは多くあるものの、建て替えられているのはごく一部にとどまり、老朽マンションの再生は少数にとどまっています。

 

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建替え可決後、少数反対者は売渡し義務が発生

中古マンションが立ち並んでいる様子

建替えが賛成多数（原則5分の4以上）で可決された場合、建替えに賛成しなかった少数者は、区分所有法に基づき、建替えに応じて所有権を売渡す義務が生じます。

高齢者や住宅ローンが残っているなどの理由で、建替え費用を準備できない人も同様です。

売渡額（時価）の算定方法は法律で明確に定められていませんが、一般的には「敷地の更地価額から建物取り壊し費用を控除した額」などが目安とされます。場合によっては、市場価格より低く評価され、住居を失うリスクがあります。

このため、少数反対者にとっては不本意な売渡となる可能性があります。

 

まとめ：建替えが進まない現状と課題

マンション建替えには原則として所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、現状ではこれを満たすのは非常に難しく、実際に建替えが行われるのは1％程度にとどまっています。

最近の新しいマンションでは、所有者とのコミュニケーションや、新築時から建替え条件を見据えた積立計画が整備されているケースも増え、資金準備が進めやすくなっています。

一方で、かなり以前に建てられた老朽マンションでは、こうした計画がほとんど行われず、老朽化や空き室の増加が目立っています。

その結果、建築資金を集めるのがますます難しくなり、維持や再生が進まない物件が多く存在しています。

 

参考文献

  1. 区分所有法に基づく建替え決議および売渡請求について

  2. 老朽マンションの現状と建替えの課題

  3. 区分所有法の建替え規定（復旧及び建替えに関する条文）

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