中古マンションが新築並みに価格が高い理由

新築マンションとあわせて中古マンションを探していると、気がついてくるのが新築マンション並みに価格が高い中古マンションがあるということです。

築30年以上は経過しているにも関わらず、強気の価格設定に驚かされることもしばしば。

「こんな古いマンションなのに、この価格、一体誰が買うの？」って思われることでしょう。

私もマンションを探しているときはそう思っていましたが、価格を高く設定している理由がわかってしまうと、特に驚かなくなってしまいました。

今回は中古マンションが新築マンション並みに価格が高い理由について、いくつかの条件を紹介します。

都心部で新築一戸建てや新築マンションの建設が少ないエリアに集中

中古マンションが新築マンション並みに価格が高いエリアを見てみると、わかってくるのが都心部だということです。

都心部は立地条件がよく、新築一戸建てや新築マンションの建設が少ないので、中古マンションの価格設定となるライバルが少なくなります。

しかし、必ずしも全ての都心部で起こっているわかではありません。

都心部を離れた場所での中古マンションの価格は下落幅が大きいので、これは人気のエリアに起こる現象であることがわかります。

都心部で中古マンションの価格が新築並みに高いと書きましたが、全都市部で起こっている現象ではありません。

「その違いはどこにあるのか？」を客観的に考えてみるとわかってくることがあります。

それは「その地域に住みたい、中古マンションに住みたい」という需要が多いエリアであり、逆に言うと中古マンションの供給が少ないエリアであることがわかります。

私がよく探していた地域は、1980年代〜1990年代に建てられたマンションが多く、新築マンションを建てるための土地がほとんどないエリアでした。

そうなってくると、たまにビルが壊されそこに新築マンションが建てられた場合「この地域に経つのは10年ぶり」となるわけです。

こういうエリアになってくると、「みんなが住みたいけど、土地はなし」ということになり、過去に建てられた1980年代〜1990年代の中古マンションでも強気の価格設定で今でも販売されているのです。

中古マンションが新築並みに高い理由をあげると以上のような条件になります。

都心部なのでかなり早い段階からその街が形成されてきたこともあり、1980年代にほとんどのエリアにマンションやビルが建てられています。

また都心部になると、マンション以外にオフィスビルも多いので、簡単にその土地を手放せないというのもあります。

そうなってくると、ビルを壊して新しいマンションを建てるような計画は自ずと少なくなります。

10年ぶりに新築マンションが建設となり、そのマンションの価格は高くなり、その周辺のマンションからすると特にライバルがいないことから価格の高めの設定が維持されるのです。

絶対条件にあるのが需要が多い地域・校区が関係していることです。たとえ中心部でも需要がないエリアは存在し、そのエリアは安くなっています。

例えば、中古マンションの価格が高く設定されているエリアから数分ほど歩いた場所に行くだけで、大きく下落している中古マンションを見かけます。

価格が安い理由はそのエリアに住みたいという人は少ないから。一本道路を挟んでいるだけで、子供が通う小学校・中学校の校区が変わってしまうので、このような現象も起こっています。

以前に比べて小学校・中学校選択の自由はありますが、実際のところ、行きたい小学校には別の校区からは入れません。その理由はその校区だけで既に小学生・中学生の人数が埋まっているからです。

そうなってくると、高くてもいいからその中古マンションがほしいと言う人が出てくるのです。

このような超需要が高いエリアが存在する限り、そのエリアでは中古マンションが安くなることはありえないということがわかってきます。