知人の中古マンションの不動産でお話を聞いてきました。その時に質問した内容については下の記事を読んでみて下さい
【関連】中古マンションについて不動産会社に色々質問してきました
今回は東京や大阪市内などの都会の場合、中古マンションが必ずしもお得とは言えないということがわかりました。
価格などを見ては以前から感じではいましたが、直接話をお聞きすることでより明確認なってきました。そのあたりをまとめてみたいと思います。
中古マンションは固定資産税は安いが、管理費が高くなる
全ての中古マンションではありませんが、年数が経った中古マンションは固定資産税は当然安くなるのですが、それに対し、管理費が高くなる傾向があります。
管理費は基本的に一定ですが、ある年数を越えるとぐっと上がるように設定しているマンションが多いのです。
それは年数が経つことで、色々な個所が破損したり、修繕したり、改善したりする個所が多く発生するからです。
マンションの年数が長いほど、その傾向は高くなります。物件データを見ると一見気が付きにくい、備考欄やその他の欄に、何年目から管理費がこの金額になるというのが書かれています。
また、それが何段階かに分けてられて書かれています。毎月のローン返済金にプラスして高い管理費を支払うと、結構な負担になりかねません。
修繕工事で一括で支払う場合がある
マンションは何年かに1度、大規模修繕工事が行われます。それをし続けることで新しい状態を維持できます。
丁度、大規模修繕工事のタイミングで中古マンションに引っ越しした場合、その時に一括で支払う可能性もあり得ます。
大規模修繕工事についてはマンションによって異なるので必ずしもそうとは言えませんが、可能性としてはあります。
新築よりも中古の方が初期費用がかかる
購入価格の3％に追加で6万円、そして税金を支払うことになるので、新築マンションを購入するよりは初期費用がかかります。
構造がわかりにくい
中古マンションは新築に比べて、構造などを詳しく確認できないことが多いです。これは年数が短ければそう感じませんが、少し古い中古マンションになると、わかりにくくなります。
折角、このマンションを気に入っていても、その部屋の方角や広さが希望とは異なり、断念する場合が出てきます。
部屋の方角や広さを選べない
当然、中古マンションは誰かがそのマンションを引っ越す場合に生じます。その為、自分が希望している部屋の方角や広さについては、新築マンションと比較して選ぶことができません。
東京や大阪市内などの都会では、そんなに安くない
中古マンションは年数が経っているので、安くなる傾向がありますが、東京や大阪市内の一部、例えば中央区や北区、天王寺区などは立地条件が良いのと、小学校区、住みやすさなどの関係で、移り住みたい家庭が多い傾向があります。
そうなると中古マンションを売る側も強気の金額に設定しています。長年住んできたにも関わらず、まるで新築の金額のような価格で売り出しているのをよく見かけます。これだと中古がお得なのかが疑問に思えてきます。
住む場所によって、安く感じられない中古マンションも都会であればあるほど、そう感じられます。
リフォームが必要な場合がある
中古マンションは年数が経っているので、リフォームが必要になってきます。
リフォームをすることでまるで新築のような内装や最新の設備に変わりますが、その分、費用が掛かってくるので、中古マンションの金額をあわせると、新築マンションに近い金額になるマンションも出てきます。
周囲にビルがあると、南向きの役目を果たせない
都会の場合は、マンションの周りにマンションやビルが建っていることがあります。そうなると折角南向きの立地でも、太陽が当たらず、常に洗濯物が乾かなかったり、冬場は寒すぎたりすることがあります。
まとめ
東京都内や大阪市内の一部の中古マンションでは、かなり強気の価格で売り出されています。これにリフォームや初期費用をあわせると、新築マンションが購入できそうな金額になってしまうなというのが、話をお聞きしての感想です。
また、折角南向きでも太陽が当たらないという、都会ならではのマイナスポイントもあります。
中古マンションは既にそのマンションが建っているので現地を見ることが出来ます。必ず現地に足を運び、色々な視点から確認することをおすすめします。