最近は住宅ローンの中から住宅金融支援機構「フラット35」を選択する家庭が増えてきました。
この「フラット35」とは一体どういう住宅ローンなのでしょうか？
「フラット35S」「フラット35Sリノベ」「フラット50」の違いについても紹介します。
住宅ローンの一つとして理解することが重要、わかりやすくまとめてみました。
フラット35とは？
フラット35とは、「住宅金融支援機構」という半分公的な機関が提供している住宅ローンです。半分公的な機関ですが「国」が関係しているので安心です。
お金を貸しているのは「住宅金融支援機構」で、「銀行」が窓口となりフラット35という商品を販売しています。
35年間で返済することを目的とした長期固定金利住宅ローンで、全期間固定型で金利がずっと一定です。
金利は変動型より高めですが、返済中の金利が最後まで同じなので返済額が変わらず安心できるのが特徴です。
専門機関がマンションをチェックし、基準にあったマンションには「適合証明書」が発行されます。それを持っているとフラット35が使えるようになります。。
民間の場合は「人の収入や安定」に対して住宅ローンを貸しますが、フラット35はその「建物」に対して住宅ローンを貸します。その違いになります。
取扱金融機関
フラット35の取扱金融機関は、①銀行・信用金庫・信用組合などの民間と②モーゲージバンクがあります。
- 銀行・信用金庫・信用組合
- モーゲージバンク
銀行など民間でもフラット35を取り扱っていますが、自分の商品を優先的に売りたいというのもあり「住宅ローン」の方が前面に出ています。利益優先ということですね。
モーゲージバンクは銀行よりも金利が低いのですが、手数料がかかるのが特徴。手数料が高いので合計すると似たような金額になります（各金融機関によって異なるのでチェックしてください。）。
審査が柔軟なので銀行で断られた場合は、モーゲージバンクで借り入れしてくれることがあります。
詳しくは下の記事をあわせて読んでみて下さい▼
関連：［フラット35］銀行・信金・信用組合とモーゲージバンクの特徴を比較
団体信用生命保険付きに変更
借入者（例えば夫）が亡くなったり高度障害になったりすると、金融機関が残った住宅ローンを完済してくれる「団体信用生命保険」というのがあります。
以前までは任意加入でしたが、2017年10月よりフラット35は「団体信用生命保険」付きに変更されています。
そのため金利が若干上がりましたが、それでも以前として金利は低水準となっています。
金利については毎月、窓口となる金融機関が決めます。一度決めればそこからずっと金利が変わらないのがフラット35の特徴です。
「フラット35」条件
- 対象年齢：70歳未満の安定した収入
- 対象住宅：広さや質などの条件あり
- 購入価格：1億円以下
- 床面積：30㎡以上
- 技術基準に適合している住宅
- 融資額：100万円以上8,000万円以下、購入価格の10割以内（※1）
- 返済期間：15年以上35年以内。完済時の年齢は80歳（※2）
（※1）融資額は購入価格の9割以上を越える額を借りる場合、融資額全体の金利が高くなるので注意しましょう。
（※2）本人が60歳以上の場合は10年以上となります。
これらの条件をクリアしている方、住宅がフラット35の対象になります。この条件を見ると、40歳以上でも十分フラット35を選択することが可能です。
ある一定の基準をクリアしている住宅であることと、収入基準を満たせばフラット35を利用することができます。収入の基準というのが金融機関によって異なっています。
技術基準に適応しているマンションには「【フラット35】登録マンション」という認定マークが付いているのでチェックしてみて下さい。
条件から見るとわかるように新築マンションだけではなく、中古マンションにも当てはまります。
「フラット35S」「フラット35Sリノベ」「フラット50」の特徴
フラット35の他に、フラット35Sとフラット50があります
フラット35S
フラット35の条件に加えて、以下の条件をクリアした住宅に対して、5年間（金利Bプラン）または10年間（金利Aプラン）の融資金利を0.25％引き下げてもらえます。
※2017年10月より金利引き下げ幅が0.3％から0.25％に変更となり、より低金利になりました。
- バリアフリー性
- 省エネルギー性
- 耐震性・免震性
- 耐久性・可変性
金利引き下げ期間が5年の金利Bプランと、より高い基準をクリアした引き下げ期間10年の金利Aプランがあります。
一例を挙げますと、耐震等級2以上や免震マンションだと金利Bプランに、耐震等級3だと金利Aプランになります。
その他、長期優良住宅や低炭素住宅に認定された住宅にも金利Aプランが適応されます。
- 耐震等級2級以上、免震マンション：金利Bプラン
- 耐震等級3級、長期優良住宅、低炭素住宅：金利Aプラン
フラット35とフラット35Sの金利比較
| 金利引き下げ期間 | 当初金利 | |
| フラット35 | ー | 1.40％ |
| フラット35S （金利Bプラン） | 5年間 | 1.15％ |
| フラット35S （金利Aプラン） | 10年間 | 1.15％ |
金利が1.40％（2017年10月現在）から0.25％の引き下げに変更されています。超低金利ですね。因みにフラット35Sは引き下げ期間終了後は、フラット35と同じ金利となります。
どの新築マンションも対応していそうですが、意外とそうでは無いことがわかりました。
フラット35よりも総返済額が、Bプランで50万円、Aプランで100万円近く減るケースがあるので、マンション探しの時にできればフラット35Sを探したいとところです。
フラット35の公式サイトからフラット35Sに対応しているマンションを検索することができます。
フラット35Sは予算金額に達すると受付を終了してしまうので注意。
フラット35リノベ
フラット35Sよりもさらにすごいのが「フラット35リノベ」。なんと0.6％引き下げしてくれます。
- 金利Aプラン：当初10年0.6％引き下げ
- 金利Bプラン：当初5年0.6％引き下げ
フラット35Sの条件、省エネルギーや耐震性などを向上させるための性能向上リフォームをするのと、住宅性能を向上させた中古物件を購入することが条件になります。
住宅性能基準の条件がフラット35Sと同じなので、「フラット35S」との併用はできません。
「フラット35Sリノベ」は基準に適合している住宅をリフォームしても対象にならないことがあるので注意しましょう。詳細を先に確認してください。
「フラット35リノベ」は「フラット35子育て支援型」との組み合わせがお得です▼
関連：フラット35子育て支援型・地域活性化型の特徴、組合わせるとお得に
フラット50
長期優良住宅に認定された住宅であれば、最長50年の固定金利で借りられます。ただし購入価格の6割以内になります。
フラット35Sもフラット50も本人というよりは、その住宅や建物の方が重要になっています。
まとめ
固定金利型の「フラット35」の条件について、またフラット35Sやフラット50についてもわかりやすくご紹介しました。
年齢が40代の場合、35年も組んだらどうだろうって思われる方も多いかと思いますが、条件を見ると問題なく始められますね。
手堅く、長期間に渡り少しずつ住宅ローンを返したいという方には、フラット35はおすすめです。
収入基準を満たしていれば借り入れできます。フリーランスの方は審査が柔軟であるモーゲージバンクも考えてみても良いかもしれません。