中古マンションのリフォームの前に共用部分と専有部分を知っておこう

中古マンションを購入すると、状態によってはリフォームやリノベーションをする必要が出てきます。

ちなみにリフォームとリノベーションの意味の違いは下の通りです▼

マンションは自分のものだけではありません。専有部分もありますが、共有部分もあるので注意が必要です。

知らずに変更した場合、裁判にも発展することもあり得ます。

リフォームやリノベーションをする前に「どこまで工事が可能か？」「どこからがダメなのか？」を先に知っておくことが重要です。

リノベーション、リフォームの注意点について幾つか紹介します。

マンションには共用部分と専有部分がある

マンションは多くの世帯が1つの建物を共同で使うため、建物全体をみんなで使う「共用部分」と、各住戸だけで使う「専有部分」に分けられています。

まずは、代表的な箇所を整理してみましょう。

共用部分（法律上の「共用部分」＋ 専用使用権付き共用部分を含む）

専有部分（区分所有者が自由にリフォームできる範囲）

窓やバルコニーが共用部分になる理由

「自分の部屋についているのに共用なの？」と疑問に思う場所ですが、窓（サッシ）もバルコニーも原則として共用部分です。

ただし、住戸ごとに使えるよう 「専用使用権」 が付いていることがほとんどです。

窓（サッシ）が共用部分の理由

そのため、サッシ交換は管理組合の承認が必要になります。

バルコニーが共用部分の理由（非常時の避難経路）

バルコニーは、火災・地震などの非常時の「避難経路」として使われるため」共用扱い、特に仕切り板（隔て板）は破って隣に避難することを前提に設計されています。

そのため、以下のような行為はNGまたは制限されやすいです

避難路確保の観点から、管理規約でも制限が明記されていることが多い部分です。

専有部分と共用部分の“境界線”は分かりにくい

「部屋の中＝すべて専有部分」と思われがちですが、細かく分けると違います。

給水管・排水管の例

• 共有部分を通る「共用管」
• 住戸内だけの「専有管」

というように、配管は種類ごとに区分されます。

廊下の違い

• 住戸の「室内廊下」：専有部分
• 住戸の外側の「共用廊下」：共用部分（避難経路のため）

共用部分は勝手にリフォームしてはいけない

マンションでは、共用部分は区分所有者の共有財産です。

そのため、個人の判断でリフォーム・撤去・改修することは法律上できません。

専有部分は自由にリフォームできるが、共用部分はできない

住戸の内部（床・壁・天井の仕上げ、設備など）は専有部分なので、管理規約に反しない範囲であれば自由にリフォームできます。

しかし、以下のような場所は共用部分に当たるため、個人では手を加えてはいけません。

「自分の部屋の前だけ」「端の部屋だから」という理由でもNGです。

共用部分はマンション全体の資産価値に関わるため、個人の判断での工事は許されません。

どうしても共用部分を変更したい場合は「管理組合の決議」が必要

共用部分に手を加える場合は、管理組合の集会（総会）での決議が必須です。

工事の内容によっては、

• 過半数決議で足りる場合
• 4分の3以上の特別決議が必要な場合
• 全員の同意が必要な場合

など、区分所有法で決められています。

たとえば、サッシ交換や玄関ドア交換などは、見た目や性能が建物全体に影響するため、ほとんどのマンションで「管理組合が一括で行う」方式が基本です。

ホームインスペクションで共用部分の劣化を指摘された場合

ホームインスペクターが確認するのは主に専有部分ですが、共用部分の劣化が見つかった場合は管理組合に報告してもらうべきです。

• 外壁のひび割れ
• バルコニーの防水不良
• 共用廊下の劣化
• 給水・排水の共用管の腐食

などは放置すると建物全体の問題につながります。

インスペクターから指摘があった場合、管理会社や管理組合に早めに情報共有することが大切です。

リフォームできる場所、できない場所

マンションでは、専有部分は原則リフォームOK、共用部分は個人ではリフォームNGというルールがあります。

ここでは、一般的なマンションで「できる場所」「できない場所」の代表例をまとめて解説します。

リフォームできない場所（＝共用部分）

× 鉄筋コンクリート造の構造壁の撤去

• 建物を支える構造壁は共用部分で、撤去・穴あけは一切不可。

× 窓（サッシ）の交換・二重サッシへの交換

• サッシは共用部分に当たるため、個別の交換は不可
• ただし、室内側に「内窓」を設置する方法は多くのマンションで認められている（共用部分に触れないため）

× 玄関ドア本体の交換

• ドアは共用部分。ただし“内側の塗装”は専有扱いの場合あり
• 交換は管理組合が一括で行うのが一般的

× カメラ付きインターホン（親機＋玄関子機）の個別交換

• 玄関側の子機部分は共用部分。個別交換は不可のマンションが多い
• 配線方式の違いで全戸統一しないとシステムが成り立たないことも理由
• ただし「個別交換OK」のマンションもあるため規約確認が必須

リフォームできる場所（＝専有部分）

○ 壁紙の張り替え（クロス張替え）

• 専有部分なので自由に変更可能

○ システムキッチンの入替え

• 設備は専有部分。ただし排水管の位置変更には制限がある場合がある

○ 室内の建具交換・床材の張替え

• ただし、管理規約で「フローリングの遮音性能（LL-45など）」を指定しているマンションが多い

○ 室内側の内窓（インナーサッシ）の設置

• 共用部分である既存サッシに触れないため、個別で設置できる
• 防音・断熱対策として人気のリフォーム

カメラ付きインターホンは「マンションによって異なる」

インターホンは構造が複雑で、

• 玄関子機（共用部分）
• 室内親機（専有部分）
• 配線方式（電源・制御方式）

によって扱いが変わります。

多くのマンションでは、「全戸一括で交換」か「管理組合の承認必須」です。

個別で交換できる場合もあるため、「管理規約」「管理会社への確認」が絶対に必要です。

二重サッシ（内窓）について

• サッシ本体の交換 → 共用部分なのでNG
• 室内側に設置する「内窓」（LIXILインプラス等） → 専有部分なのでOK

「内窓」はあくまで室内に追加で取り付けるものなので、既存の共用部分であるサッシに影響を与えません。

そのため、多くのマンションで個別に設置できます。

共用部分を無断で変更したらどうなるの？

共用部分を許可なくリフォーム・改造してしまった場合、区分所有法にもとづき「原状回復義務（元に戻す義務）」が生じます。

さらに、管理規約に違反すると、管理組合から是正要求や工事停止の指示が出されることもあります。

原状回復義務とは？

共用部分を無断で改変した場合、

• 費用はすべて本人負担
• 管理組合から「原状に戻してください」という通知が来る
• 応じない場合、法的措置が取られる可能性もある

などの対応が行われます。

特に、

• 共用廊下の改造
• サッシ交換
• 共用配管への勝手な接続・撤去
• バルコニーの禁止工事（穴あけ、手すり変更など）

は、マンション全体に影響するため厳しく扱われます。

マンションごとに「独自ルール」がある

共用部分の扱いは法律で決められていますが、それ以外にもマンション独自の管理規約・細則で細かいルールがあるのが一般的です。

例：

• フローリングは防音性能「LL-45以上」必須
• バルコニーの物置は禁止
• インターホン交換は管理組合承認が必要
• 内窓の種類を限定している

など。

同じ工事でも、マンションによって「OKのところ」と「NGのところ」があります。

見落としやすいのは「どこまでが共用部分か」

窓サッシ・玄関ドア・バルコニーなどは、見た目は「自分だけのもの」に見えても、法律上は共用部分です。

そのため、

「専有部分のつもりでリフォームしてしまった」という誤解によるトラブルも多いのが現実です。

リフォーム前には必ず管理組合へ相談を

誤って共用部分を改変してしまわないために、リフォームを検討したらまずは、

という流れが必要です。

特に、設備工事・配管工事・サッシ周りの工事は、個人判断で進めるとトラブルになりやすいので注意が必要です。

参考文献

• 国土交通省「マンション標準管理規約」
• 国土交通省「マンションの管理の適正化に関する指針」
• 公益財団法人 マンション管理センター「マンション管理に関する基礎知識」（PDF）