住宅ローン控除とは？計算方法や条件、その注意点について

住宅ローンを利用する場合、必ず利用したいのが「住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）」です。申告しなければ控除されないので注意しましょう。

控除とはどういうものかわからないのでイメージがしづらいという方も多いと思います。

今回は住宅ローン控除の意味や条件、申請、計算方法、注意点などをまとめてみました。

できるだけわかりやすく紹介します。

住宅ローン控除とは？

住宅（マンション・一戸建て）を購入した場合、所得税がかかってきますが、その所得税から一部控除されるのが「住宅ローン控除」です。

得税で控除できない分は住民税からも一部控除されます。

国の増収にもなるので、家を買いやすくするめに減税制度や補助金制度で後押しをしています。

年末（12月末）の借入金残高で計算されるので、年々下がっていく形になりますが、なんとこの控除は10年間も続きます。

自動的に控除されるわけでは無く、購入者が個人で申請する必要があります。初年度は確定申告をする必要がありますが、2年目以降は年末調整だけでOK。

※夫と妻が別々にローンを組む「ペアローン」の場合は、夫婦両方とも控除が受けられます。

関連：ペアローンと収入合算の違い。デメリットを知っておこう

住宅ローン減税対象の住宅

住宅ローン減税の対象は、新築住宅だけではありません。中古住宅も対象となっています。

増築や修繕、部屋の模様替え、省エネ・バリアフリーなどの改修で100万円以上リフォーム工事をすると、住宅ローン控除の対象となります

• 新築マンション・新築一戸建て
• 中古マンション・中古一戸建て
• リフォーム（増築・修繕、部屋の模様替え、省エネ・バリアフリー、ただし条件あり）

リフォームの場合でも条件付きで住宅ローン控除を受けられます。

中古住宅は上限20万円の場合もあり、その違いとは？

私の知人が経験したことですが、初年度はかなり還付されると期待して手続きをしたら、即座に「最大20万円です」と言われたそうです。

「あれ、1年で最大40万円では？」と聞いてみると、なんと最大40万円の対象者と最大20万円の対象者がいるということがわかりました。

その違いは何かというと、個人売買か不動産売買かの違いだそうです。

「中古住宅で個人間で売買する場合は最大が20万円だ」と言われました。私は中古マンションを購入してますが、個人から購入していないので最大40万円だったというわけです。

中古一戸建てを個人間で売買する場合、不動産は消費税がかかりません。そのため、この場合は消費税の税収がないというわけだったのです。

つまり消費税を負担していない方の住宅ローン控除は最大20万円に下げられるということです。

昔はそのような条件ではなかったようなので、調べてみるとありました。

国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」の「３．住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法」に表があり、その中の「平成26年1月1日～平成33年（2021年）」の欄から個の条件が使われるようになっています。

• 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

さらに（注）を見ると以下のように書かれています。

「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額、又は費用の額に含まれる消費税額等（消費税及び地方消費税額の合計額を言います。以下同じ）が、8％の税率により課されるべき消費税額である場合におけるその住宅の取得などを言います。以下同じです。

難しく書かれていますが、意味は消費税がある住宅の場合のみ最大40万円で、それ以外は20万円ということです。

控除額の計算式

• 控除額＝住宅ローン借入金の年末残高（※）×1％
  ※4,000万円が限度額

控除は年末調整で帰ってきますが、金額は12月末時点の住宅ローン残高の1％になります。

これが10年間毎年減税されるので、最大で400万円の控除（キャッシュバック）となります（40万円×10年）。住宅ローンは年々返済されていくので、控除額は毎年減っていくのが一般的です。

例えば年末の住宅ローン借入額の残高が3,000万円だった場合で計算してみます。

• 3,000万円×1％＝30万円が控除額

年末残高が3,000万円だった場合、この控除額計算式に当てはめると、30万円の控除額となります。

翌年も返済していくので、翌年は年末残高が2,700万円だったとすると、その1％の27万円が控除されるのです。

控除額早見表

この控除額早見表を見ると、高収入で高借入の方は控除額が大きくなっていることがわかります。

年収が400万円～700万円で、借入額が2000万円～3000万円という一般的な場合は、10年間の控除額は160万円～300万円の間になります。ほとんどの人はこれに当てはまります。

ただし所得税が上限となっている

この控除額は所得税（所得税で控除しきれない場合は住民税からも一部控除）の範囲内が上限となっているので、住宅ローン控除額がたとえ30万円でも、納税額が25万円の場合は25万円までが還付されるので注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるための条件

次に住宅ローン控除を受けるための上限をまとめてみました。

参考：住宅ローン減税制度の概要（国土交通省・すまい給付金）

• 入居時期：取得日から6ヶ月以内に移住し、適用を受ける年の12月31日まで住んでいること
• 合計所得金額：2,000万円以下
• 床面積：新築または取得をした物件の床面積が50㎡以上であること。マンションの場合は、登記簿上の専有部分の床面積が50㎡であること
• 中古物件：マンションなどの耐火建築物の場合、築25年以内であること（耐火建築物以外は築20年）
• 住宅ローン：借入期間が10年以上

床面積が50㎡以上、合計所得2,000万円以下、住宅ローン借入期間が10年以上の条件で、ほとんどの方がすぐに購入したマンションに住むと思うので、ほとんど全員に条件は当てはまっていると思います。

壁芯面積が50㎡であっても、内法面積が50㎡未満であれば住宅ローン控除を受けられません。ここは注意しましょう。

注意事項

住宅ローン控除を受ける時に気をつけておきたい注意事項があります。それは住宅の付属部分のことです。

住宅を購入した時に、車庫や塀などは住宅とは別の業者が手掛ける場合がありますが、もしそのような場合は、住宅ローン控除の対象にはなりません。

ただし、住宅と付属部分が同じ業者だった場合で、付属部分が全体の10％に満たない場合は、購入金額に含めることができます。

付属品で全体の10％を越えることはないので、同じ業者であることがポイントとなってきます。

一例

例えば住宅価格が3,000万円で、付属部分が500万円、付属部分が別の業者の場合は、3,000万円しか控除の対象となりません。

それに対し、住宅価格が3,000万円で、付属部分が500万円、付属部分が同じ業者の場合は、3,500万円が控除の対象となります。

住宅ローン控除は新築でも中古でも利用できますが、築26年を超える中古の場合は耐震性能などの条件が加わるので注意が必要です。

最後に

住宅ローン控除は10年間で最大400万円も差がつくので、受け取れなければ大変なことになります。

部屋の広さは正しいのか？本当に全ての条件があっているのか？など気になることがあれば税務署に直接問い合わせて、先に確認するようにして下さい。

知らなかったり、申請の手続きをしないのは減税のチャンスを逃すことになるので必ず手続きをするようにしましょう。

住宅ローン減税の延長（国土交通省）

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