住宅ローン減税（控除）とは？計算方法や条件、その注意点【2026年版】

住宅ローンを利用する場合、必ず利用したいのが「住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）」です。

申告しなければ控除されないので注意しましょう。

控除とはどういうものかわからないので、イメージがしづらいという方も多いと思います。

今回は住宅ローン減税（控除）の意味や条件、申請、計算方法、注意点などをまとめてみました。

できるだけわかりやすく紹介します。

※2026年最新情報に大幅変更しました。

住宅ローン控除とは？

住宅（マンション・一戸建て）を購入した場合、所得税がかかってきますが、その所得税から一部控除されるのが「住宅ローン控除」です。

得税で控除できない分は住民税からも一部控除されます。

国の増収にもなるので、家を買いやすくするめに減税制度や補助金制度で後押しをしています。

年末（12月末）の借入金残高で計算されるので、年々下がっていく形になりますが、なんとこの控除は10年間も続きます。

自動的に控除されるわけでは無く、購入者が個人で申請する必要があります。初年度は確定申告をする必要がありますが、2年目以降は年末調整だけでOK。

※夫と妻が別々にローンを組む「ペアローン」の場合は、夫婦両方とも控除が受けられます。

住宅ローン減税対象の住宅

住宅ローン減税の対象は、新築住宅だけではありません。

既存住宅（中古住宅）の取得や、中古住宅の購入と合わせて行うリフォームも対象となっています。

2026年の税制改正により、中古住宅を購入して同時に行うリフォームや、質の高い中古住宅（長期優良・ZEH住宅など）への優遇が大きく拡充されました。

新築マンション・新築一戸建て

原則として「省エネ基準」を満たす住宅が対象です。

長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅が対象となり、省エネ基準に適合しない「その他の住宅（一般住宅）」は原則として一律に対象外となります。

中古マンション・中古一戸建て

新耐震基準に適合している住宅（昭和57年以降に建築された住宅など）であれば対象となります。

2026年からは、中古であっても長期優良住宅やZEH水準などの高い省エネ性能を持つ場合は、借入限度額や控除期間（13年間）が新築並みに手厚く優遇されます。

中古住宅の取得＋リフォーム

2026年以降、従来の「リフォーム単体での住宅ローン減税」は制度の改変に伴い姿を変え、中古住宅の取得と一体的に行うリフォームや、特定の省エネ・バリアフリー改修などが条件付きでローン控除の対象、または別の税制優遇（投資型減税など）の対象となります。

住宅の種類や性能、リフォームの内容によって控除が受けられる条件が細かく分かれているため、購入前にしっかり確認しておきましょう。

控除額の計算式

• 控除額＝住宅ローン借入金の年末残高（※）×0.7％
  ※2,000万円が限度額

控除は年末調整で帰ってきますが、金額は12月末時点の住宅ローン残高の0.7％になります。

これが10年間毎年減税されるので、最大で140万円の控除（キャッシュバック）となります（14万円×10年）。住宅ローンは年々返済されていくので、控除額は毎年減っていくのが一般的です。

例えば年末の住宅ローン借入額の残高が2,000万円だった場合で計算してみます。

• 2,000万円×0.7％＝14万円が控除額

年末残高が2,000万円だった場合、この控除額計算式に当てはめると、14万円の控除額となります。

注意点

実際には満額にならないことも多いです。

控除額は「所得税」「引ききれなかった分の一部住民税」までしか戻りません。

そのため、「年収が低い」「所得税が少ない」場合は、計算上14万円でも満額戻らないケースがあります。

控除額早見表

なぜ途中から増えないのか

現在の一般中古住宅（個人売買）は、借入限度額が「2,000万円」だからです。

つまり、

• 2,000万円×0.7%×10年=140万円

が理論上の最大控除額になります。

そのため、3,000万円借りても、5,000万円借りても、控除計算は「2,000万円まで」で打ち止めになります。

以前の旧制度とは大きく変わってしまいました。

住宅ローン控除を受けるための条件

次に住宅ローン控除を受けるための上限をまとめてみました。

• 住宅ローンの返済期間が「10年以上」
• 自分が住むための住宅であること
• 入居から6か月以内に居住開始すること
• 合計所得金額が「2,000万円以下」
• 床面積が原則「50㎡以上」
• 控除率は「年末ローン残高の0.7%」

床面積が50㎡以上、合計所得2,000万円以下、住宅ローン借入期間が10年以上の条件で、ほとんどの方がすぐに購入したマンションに住むと思うので、ほとんど全員に条件は当てはまっていると思います。

壁芯面積が50㎡であっても、内法面積が50㎡未満（49㎡以下）であれば住宅ローン控除を受けられません（へんこう）。

2026年以降の住宅ローン控除の大きな変更点

住宅ローン控除の変更点があります。

① 制度が2030年まで延長

2025年末までだった制度が、2030年末入居まで延長予定となっています。

② 省エネ住宅がかなり優遇

住宅性能によって借入限度額が変わります。

• 住宅の種類 借入限度額（一般世帯）
• 長期優良住宅・低炭素住宅 4,500万円
• ZEH水準省エネ住宅 3,500万円
• 省エネ基準適合住宅 2,000万円

※子育て世帯・若者夫婦世帯は上限増額あり

③ 省エネ基準を満たさない新築住宅は厳しく

2026年以降は、省エネ性能の低い新築住宅は対象外または縮小方向です。

④ 中古住宅の条件緩和

中古住宅は以下の条件に緩和されています。

• 「築20年以内・25年以内」条件が実質廃止
• 「1982年（昭和57年）以降の新耐震基準」なら対象可

⑤ 40㎡以上でも対象になるケースあり

以下の条件なら40㎡以上50㎡未満でも利用可能です。

• 合計所得1,000万円以下
• 一定条件を満たす住宅

ただし制限付きです。

最後に

住宅ローン控除は旧制度は10年間で最大400万円もありましたが、現制度は最大140万円と縮小されてしまいました。

部屋の広さは正しいのか？本当に全ての条件があっているのか？など気になることがあれば税務署に直接問い合わせて、先に確認するようにして下さい。

知らなかったり、申請の手続きをしないのは減税のチャンスを逃すことになるので必ず手続きをするようにしましょう。

参考：住宅ローン控除（国税庁）

参考：住宅ローン減税制度（国土交通省）

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