私がマンションを購入したタイミングは子供が小学校に入学する時でした。本当は幼稚園の入園に間に合わせたかったのですが、希望するマンションの間取りやサイズが無かったことと希望価格との開きが先延ばしにしていたのが理由です。
それについては「40代でのマンション購入は頭金の多さが重要だと実感した話」という記事で書いています。
幼稚園入園のタイミングで気に入ったマンションが見つからなかったので、その間できる限り貯金をした結果、結果的に頭金をつくることができました。
しかしその分年齢が経っているので、ローンの返済期間は短くなります。その間の3年間を頭金で返せたということになります。
では「頭金なしで住宅ローンを組むのは無謀か？」というと必ずしもそうとは言い切れない条件もあります。
その理由は、最近の低金利やフラット35、住宅ローン控除、すまい給付金などの国からの援助もあるからです。
これらをフル活用すれば頭金0円でも住宅ローンを組むことは可能です（ただし審査が通ることが前提ですが）。
その場合はできるだけ早く購入する流れが理想、できれば結婚してすぐの1年目は最適だったのではと感じています。
中古マンションを買ってみて、意外と住宅ローンの支払いが問題なく返済できているので、そのあたりで感じていることも含めて、頭金0ですぐ住宅ローンを組むのはありだと思うことを書いてみます。
決してこれが正しいという訳ではありませんが、条件が当てはまる方は参考の一つにしてみてください。
住宅ローン控除を月割りするとお得感がわかる
1度目の確定申告の時に住宅ローン控除を申請すると、住宅ローンの年末残高の1％が10年間、所得税と市民税から戻ってきます。
これについて詳しくは下の記事を読んでみてください。条件についてもまとめています▼
参考：住宅ローン控除とは？計算方法や条件、その注意点について
年収は3,000万円以下なのでほとんどの方が対象になります。※住宅ローン4,000万円が限度額。
例えば4,000万円住宅ローンを借りた場合、最大40万円控除されます。これが10年間続きます（年末の住宅ローン残高なので年々減っていく流れ。ずっと同じ額ではない）。
もし初年度40万円控除されていたと仮定すると、1か月単位で見ると3万3000円控除されることになります。
返済額が13万円だったとすると、毎月9万7000円の出費ですむ計算になります（ただし毎月必要な管理費や修繕積立金もあわせること）。
マンション購入した方は控除の恩恵を受けるので、毎月が安くなる計算になるのです。これは賃貸とは異なるところです。
控除額は1年まとめて入るので、その恩恵がわかりにくいのですが、総合的に見ると上のようなお得感がわかります。
その他、対象者には「すまい給付金」やリフォームによる控除などもあるのでぜひ申請するようにしましょう。
賃貸の家賃を支払い続けるのであれば、頭金0で住宅ローンを返済する方がお得？
結婚してすぐは何かと忙しく、また結婚式や新婚旅行などでお金が必要になることからとりあえず賃貸で暫くしたらマンションを購入しようという方が多いと思います。
我が家もその流れからスタートして「意外と賃貸でも良いのかな？」という流れになり、月日は流れていきました。
自覚していなかったのですがまとめて賃貸マンションの家賃を計算してみると驚くほどの金額を支払っていることがわかってきました。
その時に感じたのが「賃貸家賃を長期間支払い続けるのであれば、頭金0で住宅ローンを返済する方がお得だったのでは？」ということです。
それについては「マンション購入は30代頭金なしと40代頭金ありではどちらがお得か比較してみた」という記事にも書いています。
家賃というのはまとめて計算すると、結構な額になります。例えば月14万円の家賃だと5年支払い続けると840万円ですからね。
資金計画やライフプランについて、もしかしたら失敗したのでは？と感じた瞬間です。無知であることは損ですね。
マンションが資産となりそれが買い替えに繋がる
マンション購入は賃貸とは違いそれが資産となるので、元手に住み替えをすることができます。
子供が生まれて手狭になったから買い替えて、これまで1LDKだったのを2LDKに、2LDKだったのを3LDKのマンションを買ったりすることができます。
「不動産売却」により、次のマンション購入への大きな頭金ができるのです。
初めての時は頭金と言っても貯蓄によるものなので少しずつでしたが、今回はマンションを売却しての頭金なので大きな頭金になり、住宅ローンによる返済期間も短く設定できます。
※購入後すぐにマンションを売却せざるを得ない状況になった時は、頭金0円でスタートするとかなり厳しくなることを知っておきましょう。
最後に・感想
私は住宅ローンの支払いや控除などを実際に体験できたことで、意外とローン返済が負担にはならないのを中古マンションを購入して感じています。
もちろんまとまって固定資産税などはかかりますが、それはそういうものとして先にわかっていることなので、問題なく支払えるものだなと実感しています。
私は40代で中古マンションを購入しましたが、これを経験した今だと「結婚1年目にマンションを購入できたのでは？」という思いというか、漠然とした後悔が残っています。
もし教えられるとすれば先に頭金なしで購入して、負担にならない程度で住宅ローンを返済し、貯蓄もできれば繰り上げ返済していくのが良いと思います。
※負担にならない程度での返済がこの場合、最も重要です。
そして、子供が生まれたり、引っ越しすることがあれば、そのマンションを元手に買い替えをすることもありだと今では感じています。